Última atualização: 2026-06-29

Financiamento imobiliário misto (Japão)

O financiamento imobiliário misto é a modalidade japonesa em que o valor de um único financiamento é dividido em duas partes: uma com juro pós-fixado e outra com juro prefixado por todo o prazo. Um único tomador, ao comprar um único imóvel, financia parte do valor — por exemplo, parte de ¥40.000.000 — com juro pós-fixado e o restante com juro prefixado. A intenção é conter a alta de juros mais do que um financiamento totalmente pós-fixado faria, mantendo a prestação inicial mais baixa do que num totalmente prefixado. Esta calculadora move a fatia pós-fixada e compara, numa única tela, como mudam a prestação mensal, o total pago e o total pago caso o juro suba. Serve de base de decisão para quem vai contratar um financiamento e não consegue se decidir entre pós-fixado e prefixado.

Como funciona o financiamento misto

No Japão, o juro do financiamento imobiliário costuma seguir dois tipos. No pós-fixado, a taxa é revista ao longo do pagamento; no prefixado por todo o prazo, ela não muda até a quitação. O pós-fixado parte de um juro inicial mais baixo, mas carrega o risco de a prestação subir com a alta futura de juros. O prefixado tem juro mais alto, porém deixa o total a pagar definido desde o início, o que facilita planejar o orçamento familiar.

O misto combina os dois dentro de um mesmo financiamento. Aumentar a fatia tomada com juro pós-fixado reduz a prestação inicial; aumentar a fatia prefixada eleva a estabilidade diante da alta de juros. Em vez de optar por um extremo, é uma forma de equilibrar risco e prestação num ponto intermediário.

Fórmula da prestação

Tanto a parte pós-fixada quanto a prefixada seguem o sistema de prestações constantes (Price), em que se paga um valor mensal fixo. Para um valor financiado $B$, juro anual $r$ e número de parcelas $n$ (em meses), a prestação mensal $P$ é dada por:

Essa é a fórmula padrão dos financiamentos imobiliários: ela fixa a prestação de modo que, ao fim de $n$ parcelas, principal e juros sejam quitados por completo. No misto, a fórmula é aplicada separadamente à parte pós-fixada e à prefixada, e a soma das duas é a prestação mensal. Sendo $L$ o valor financiado e $w_v$ a fatia pós-fixada, a parte pós-fixada vale $L \cdot w_v$ e a prefixada, $L \cdot (1 - w_v)$.

Exemplo de cálculo

Considere um valor financiado de ¥40.000.000, prazo de 35 anos (420 parcelas), juro pós-fixado de 0,4%, juro prefixado de 1,5% e fatia pós-fixada de 50%. Cada parte fica com ¥20.000.000.

A prestação mensal fica em cerca de ¥112.275, e o total pago em 35 anos, em cerca de ¥47.160.000. Esse valor está exatamente no meio entre o total de um financiamento totalmente pós-fixado, de cerca de ¥42.870.000, e o de um totalmente prefixado, de cerca de ¥51.440.000. A diferença de cerca de ¥4.290.000 frente ao 100% pós-fixado é o custo prático de manter uma parte prefixada como proteção contra a alta de juros.

Como definir a divisão

Não há uma divisão única correta entre pós-fixado e prefixado. Se o juro não subir, quanto maior a fatia pós-fixada, menor o total pago; se subir muito, quanto maior a fatia prefixada, menor o acréscimo. A ideia básica é ampliar a parte pós-fixada para priorizar a prestação inicial mais baixa, ou ampliar a prefixada para priorizar a proteção contra a alta. Movendo o controle da fatia nesta calculadora e observando ao mesmo tempo a prestação mensal e o total pago após uma alta, é possível buscar uma proporção confortável dentro do que o orçamento comporta.

Ao trocar o cenário de alta de estável para gradual ou choque, a alta incide apenas sobre a parte pós-fixada, e fica visível quanto o total pago sobe acima da referência. Como o juro da parte prefixada não muda, quanto menor a fatia pós-fixada, menor é esse acréscimo. Vale notar que esta calculadora adota um modelo simplificado, em que a prestação é recalculada a cada ano pelo saldo e pelo prazo restante, e não trata da regra dos 5 anos e do limite de 125% nem dos juros não pagos. Um teste de estresse mais detalhado do juro pós-fixado modelaria também essas regras.

Pontos de atenção

Por exigir dois contratos, o financiamento misto cobra em dobro parte das despesas, como a tarifa de contratação e o imposto sobre documentos, e torna o processo mais trabalhoso. Esta calculadora não inclui essa duplicação de despesas, de modo que o total efetivamente pago fica um pouco acima do exibido. Há ainda bancos que não oferecem o produto misto ou que restringem as combinações de prazo. Para quem avalia ampliar o valor financiado e o abatimento fiscal com a renda de um casal, o número de tomadores e o uso do abatimento passam a ser o ponto central.