حاسبة قرض الرهن العقاري الياباني المختلط
المدخلات
| مدة القرض | 35 |
|---|---|
| الفائدة المتغيرة | 0.4 % |
| الفائدة الثابتة طوال المدة | 1.5 % |
| افتراض ارتفاع الفائدة | بقاء الفائدة (دون ارتفاع) |
الرسم البياني
حاسبة قرض الرهن العقاري الياباني المختلط
قرض رهن عقاري ياباني مختلط يقسم المبلغ إلى شطر بفائدة متغيرة وشطر بفائدة ثابتة طوال المدة، مع مقارنة القسط الشهري وإجمالي السداد عند تغيير نسبة الشطر المتغير.
المدخلات
شروط القرض
توزيع نوعي الفائدة
افتراض ارتفاع الفائدة
النتائج
أدخل قيمة لعرض النتائج.
نسبة التوزيع وإجمالي السداد
تفصيل الشطر المتغير والشطر الثابت
الفرق عن التمويل المتغير بالكامل
قرض الرهن العقاري الياباني المختلط
قرض الرهن العقاري المختلط أسلوب يقسم فيه المقترض إجمالي مبلغ قرض السكن إلى شطرين: شطر بفائدة متغيرة وشطر بفائدة ثابتة طوال المدة. فحين يشتري شخص واحد عقارًا واحدًا، يمكنه أن يقترض جزءًا من المبلغ بفائدة متغيرة والباقي بفائدة ثابتة، فيخفّف بذلك أثر ارتفاع الفائدة مقارنةً بالاقتراض المتغير وحده، ويبقي القسط المبدئي أقل مقارنةً بالثابت وحده. وتتيح هذه الحاسبة تحريك نسبة الشطر المتغير لمقارنة القسط الشهري وإجمالي السداد وإجمالي السداد عند ارتفاع الفائدة في شاشة واحدة. وهي تفيد من يوشك على ترتيب قرض سكن ولم يحسم اختياره بين الفائدة المتغيرة والثابتة.
آلية القرض المختلط
تنقسم أنواع فائدة قرض السكن إجمالًا إلى فائدة متغيرة تُراجَع أثناء السداد، وفائدة ثابتة طوال المدة لا تتغير حتى السداد الكامل. تكون الفائدة المتغيرة منخفضة في البداية، لكنها تحمّل المقترض مخاطرة ارتفاع القسط عند صعود الفائدة مستقبلًا. أما الفائدة الثابتة فأعلى نسبيًا، غير أنها تثبّت إجمالي السداد حتى النهاية فتسهّل التخطيط لميزانية الأسرة.
يجمع القرض المختلط بين هذين النوعين داخل قرض واحد. فرفع حصة الاقتراض المتغير يخفض القسط المبدئي، ورفع حصة الاقتراض الثابت يزيد الاستقرار في مواجهة ارتفاع الفائدة. ومن الأوضح أن يُنظر إليه كخيار يوازن بين المخاطرة والقسط في منطقة وسط، بدلًا من الميل الكامل لأحد الطرفين.
صيغة احتساب القسط
يُفترض في الشطرين المتغير والثابت سداد بأقساط متساوية تشمل الأصل والفائدة. وعند مبلغ اقتراض وفائدة سنوية وعدد أقساط (بالأشهر)، يُحسب القسط الشهري بالصيغة الآتية:
P=B⋅1−(1+r/12)−nr/12هذه صيغة قياسية واسعة الاستخدام في قروض السكن، وُضعت بحيث يُسدَّد الأصل والفائدة تمامًا خلال قسطًا مع بقاء القسط الشهري ثابتًا. وفي القرض المختلط تُطبَّق هذه الصيغة على الشطر المتغير والشطر الثابت كلٍّ على حدة، فيكون القسط الشهري مجموعهما. فإذا رمزنا لإجمالي المبلغ المقترض بـ ولنسبة الشطر المتغير بـ ، كان مبلغ الشطر المتغير ومبلغ الشطر الثابت .
مثال حسابي
لنفترض إجمالي مبلغ مقترض قدره 40 مليون ين، ومدة سداد 35 سنة (420 قسطًا)، وفائدة متغيرة 0.4٪، وفائدة ثابتة طوال المدة 1.5٪، ونسبة شطر متغير 50٪. عندها يكون كل من الشطر المتغير والثابت 20 مليون ين.
PvPfP=20,000,000⋅1−(1+0.004/12)−4200.004/12≈51,038=20,000,000⋅1−(1+0.015/12)−4200.015/12≈61,237=Pv+Pf≈112,275القسط الشهري نحو 112,275 ينًا، وإجمالي السداد على مدى 35 سنة نحو 47.16 مليون ين. وهذا يقع تمامًا في منتصف المسافة بين إجمالي السداد عند الاقتراض المتغير بالكامل (نحو 42.87 مليون ين) وإجمالي السداد عند الاقتراض الثابت بالكامل (نحو 51.44 مليون ين). والفرق البالغ نحو 4.29 مليون ين مقارنةً بالمتغير 100٪ هو ثمن الطمأنينة الفعلي مقابل امتلاك شطر ثابت يقي من ارتفاع الفائدة.
كيفية تحديد نسبة التوزيع
لا توجد نسبة وحيدة صحيحة بين المتغير والثابت. فإن لم ترتفع الفائدة مستقبلًا صغُر إجمالي السداد كلما كبرت حصة المتغير، وإن ارتفعت كثيرًا قلّت الزيادة كلما كبرت حصة الثابت. والقاعدة العامة أن تُرفع حصة المتغير حين يكون انخفاض القسط المبدئي أولوية، وتُرفع حصة الثابت حين يكون التحوّط من ارتفاع الفائدة أولوية. ويُستحسن تحريك مؤشر نسبة التوزيع في هذه الحاسبة لمتابعة القسط الشهري وإجمالي السداد بعد الارتفاع معًا، وصولًا إلى نسبة مقنعة ضمن ما تحتمله ميزانية الأسرة.
وبتبديل افتراض ارتفاع الفائدة من البقاء إلى التدريجي أو الصدمة، يُطبَّق الارتفاع على الشطر المتغير وحده، فيمكن معاينة مقدار الزيادة في إجمالي السداد عن القيمة المرجعية. ولأن فائدة الشطر الثابت لا تتغير، تقلّ الزيادة كلما صغرت حصة المتغير. وتعتمد هذه الحاسبة نموذجًا مبسّطًا يُعاد فيه احتساب القسط كل سنة بحسب الرصيد والمدة المتبقية، ولا يشمل قاعدة الخمس سنوات و125٪ ولا الفوائد غير المسددة. واختبار الإجهاد الأدق للفائدة المتغيرة يضيف إلى ذلك نمذجة هذه القواعد.
أمور ينبغي الانتباه إليها عند الاستخدام
لأن القرض المختلط يجعل عقد قرض السكن عقدين، تُحتسب بعض المصاريف مثل رسوم الإجراءات ورسم الطوابع مرتين، ويزداد الجهد الإجرائي. ولا تدرج هذه الحاسبة مصاريف العقدين في الحساب، فالمبلغ الفعلي للسداد يكون أكبر قليلًا من المعروض. كما أن بعض المؤسسات المالية لا تتيح القرض المختلط، أو تفرض قيودًا على مدد السداد القابلة للجمع. ومن يدرس زيادة مبلغ الاقتراض أو خصم ضريبة قرض السكن عبر الزوجين معًا، يصبح محور النقاش لديه عدد المقترضين وكيفية استخدام الخصم.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
ما هو قرض الرهن العقاري المختلط؟
هو أسلوب يقترض فيه شخص واحد لشراء عقار واحد، فيقسم إجمالي المبلغ إلى شطرين: شطر بفائدة متغيرة وشطر بفائدة ثابتة طوال المدة. فمن أصل 40 مليون ين مثلًا يمكن جعل 20 مليونًا بفائدة متغيرة و20 مليونًا بفائدة ثابتة. وهو خيار وسط يخفّف أثر ارتفاع الفائدة مقارنةً بالمتغير وحده، ويبقي القسط المبدئي أقل مقارنةً بالثابت وحده.
ما النسبة المناسبة بين المتغير والثابت؟
لا توجد إجابة واحدة صحيحة، إذ تتوقف النسبة على مدى الأهمية المعطاة للتحوّط من ارتفاع الفائدة. فإن كان انخفاض القسط المبدئي أولوية تُرفع حصة المتغير، وإن كان تخفيف القلق من ارتفاع الفائدة أولوية تُرفع حصة الثابت.
وتتيح هذه الحاسبة تحريك التوزيع من 0٪ إلى 100٪ لمتابعة تغيّر القسط الشهري وإجمالي السداد وإجمالي السداد بعد ارتفاع الفائدة، وصولًا إلى نسبة مقنعة. ومن أراد توقّع المصروفات الثابتة في ميزانية الأسرة، يمكنه اتخاذ حصة الشطر الثابت من القسط الشهري مؤشرًا تقريبيًا.
هل يصبح القرض أرخص فعلًا عند خلطه؟
إن لم ترتفع الفائدة مستقبلًا، يكون المتغير 100٪ هو الأرخص، ويصبح القرض المختلط أعلى تكلفة بقدر ذلك. أما إذا ارتفعت الفائدة ارتفاعًا كبيرًا، فقد يصبح إجمالي سداد القرض المختلط، الذي يحوي شطرًا ثابتًا، أقل من إجمالي سداد المتغير 100٪.
والقرض المختلط ليس سعيًا وراء «الأرخص»، بل أسلوب يوازن بين المخاطرة والقسط في منطقة وسط بين المتغير 100٪ والثابت 100٪. ويبيّن مؤشر «الفرق عن المتغير 100٪» في هذه الحاسبة ثمن الطمأنينة الفعلي مقابل اختيار هذه المنطقة الوسطى.
ما عيوب قرض الرهن العقاري المختلط؟
أبرز عيب هو أن عقد القرض يصبح عقدين، فتُحتسب بعض المصاريف مثل رسوم الإجراءات ورسم الطوابع مرتين، ويزداد الجهد الإجرائي. كما أن بعض المؤسسات المالية لا تتيح القرض المختلط، أو تفرض قيودًا على مدد السداد القابلة للجمع.
وإذا بقيت الفائدة منخفضة قد يشعر المقترض أن «المتغير 100٪ كان أفضل»، وإذا ارتفعت كثيرًا قد يشعر أن «الثابت 100٪ كان أفضل»، فيبقى احتمال الندم قائمًا بقدر تعذّر الميل الكامل لأي طرف. ولا تدرج هذه الحاسبة مصاريف العقدين في الحساب، فالمبلغ الفعلي يكون أكبر قليلًا من المعروض.
كم يصبح القرض المختلط مفيدًا عند ارتفاع الفائدة؟
لأن فائدة الشطر الثابت لا تتغير، فإن الشطر المتغير وحده هو الذي يتأثر بالارتفاع. وعند المقدار نفسه من الارتفاع، كلما صغرت حصة المتغير قلّت الزيادة في إجمالي السداد.
وبتبديل «افتراض ارتفاع الفائدة» في هذه الحاسبة إلى التدريجي أو الصدمة، يمكن معاينة مقدار زيادة قسط الشطر المتغير وكِبَر إجمالي السداد عن القيمة المرجعية. ولرؤية اختبار إجهاد أدق للفائدة المتغيرة يشمل قاعدة الخمس سنوات و125٪ والفوائد غير المسددة، تتوفر حاسبة اختبار إجهاد الفائدة المتغيرة.
كيف يختلف عن قرض الزوجين أو ضم الدخل؟
القرض المختلط أسلوب يقسم فيه «مقترض واحد» قرضًا واحدًا إلى نوعين من الفائدة. أما قرض الزوجين أو ضم الدخل فيقوم على «دخل شخصين كالزوجين» لزيادة مبلغ الاقتراض أو خصم ضريبة قرض السكن، ويكون محور النقاش فيه عدد المقترضين وكيفية استخدام الخصم.
فإن كان البحث عن مزج نوعي الفائدة فهذه الحاسبة مناسبة، وإن كان عن طريقة الاقتراض المشترك بين الزوجين واستخدام الخصم فإن حاسبة قرض الزوجين أنسب.
إخلاء المسؤولية
هذه الحاسبة تقدير تقريبي يفترض السداد بأقساط متساوية تشمل الأصل والفائدة. وتختلف الفائدة الفعلية ونطاق التخفيض والمصاريف وطريقة السداد بحسب المؤسسة المالية ونتيجة دراسة الطلب.
وافتراض ارتفاع الفائدة لا يتنبأ بالمستقبل، ويُعاد فيه احتساب القسط كل سنة بحسب الرصيد والمدة المتبقية ضمن نموذج مبسّط. وللقرارات الفعلية المتعلقة بالاقتراض يُرجع إلى المؤسسة المالية أو إلى مختص.
ويقوم هذا الحساب على قرض بفائدة، وهي مسألة حساسة دينيًا في التمويل الإسلامي. ولمن يرغب تتوفّر بدائل تمويل عقاري متوافقة مع الشريعة كالمرابحة والإجارة والمشاركة المتناقصة.