Ultimo aggiornamento: 2026-06-29

Mutuo misto giapponese: confronto delle ripartizioni

Il mutuo misto è la modalità con cui, in Giappone, il finanziamento per la casa viene diviso in due tranche: una a tasso variabile e una a tasso fisso per tutta la durata. Una sola persona che acquista un solo immobile può, per esempio, finanziare una parte a tasso variabile e il resto a tasso fisso: rispetto al solo variabile attenua l'effetto dei rialzi dei tassi, e rispetto al solo fisso mantiene più bassa la rata iniziale. Questo strumento permette di spostare la ripartizione della quota variabile e di confrontare in un'unica schermata come cambiano rata mensile, costo totale e costo totale in caso di rialzo dei tassi. È un supporto utile a chi sta per accendere un mutuo e non riesce a decidere fra tasso variabile e tasso fisso.

Come funziona il mutuo misto

I tipi di tasso di un mutuo si dividono in due grandi famiglie: il tasso variabile, rivisto durante il rimborso, e il tasso fisso per tutta la durata, che non cambia fino all'estinzione. Il variabile parte da un tasso più basso, ma espone al rischio di una rata più alta se i tassi salgono. Il fisso ha un tasso di partenza più elevato, però fissa il costo del rimborso fino alla fine e rende più prevedibile il bilancio familiare.

Il mutuo misto combina questi due tipi all'interno di un unico finanziamento. Aumentando la quota a tasso variabile si abbassa la rata iniziale; aumentando la quota a tasso fisso cresce la stabilità di fronte ai rialzi. Conviene leggerlo come una posizione intermedia che bilancia rischio e rata, invece di spingersi del tutto verso l'uno o l'altro estremo.

Formula della rata

Sia la quota variabile sia quella fissa si rimborsano con l'ammortamento alla francese, cioè con una rata mensile costante. Per un capitale $B$, un tasso annuo $r$ e un numero di rate $n$ (in mesi), la rata mensile $P$ si ottiene così:

È la formula standard usata nei mutui: definisce la rata costante con cui, in $n$ versamenti, si rimborsano esattamente capitale e interessi. Nel mutuo misto questa formula si applica separatamente alla quota variabile e a quella fissa, e la rata mensile è la somma delle due. Indicando con $L$ l'importo totale e con $w_v$ la quota variabile, il capitale a tasso variabile è $L \cdot w_v$ e quello a tasso fisso $L \cdot (1 - w_v)$.

Esempio di calcolo

Si consideri un importo di 40 milioni di yen, una durata di 35 anni (420 rate), un tasso variabile dello 0,4% e un tasso fisso dell'1,5%, con la quota variabile fissata al 50%. La quota variabile e quella fissa valgono quindi 20 milioni di yen ciascuna.

La rata mensile è di circa 112.275 yen e il costo totale sui 35 anni è di circa 47,16 milioni di yen. Questo valore si colloca esattamente a metà fra il costo del solo variabile, pari a circa 42,87 milioni, e quello del solo fisso, pari a circa 51,44 milioni. La differenza di circa 4,29 milioni di yen rispetto al 100% variabile è il premio di tranquillità che si paga per tenere una quota a tasso fisso a copertura dei rialzi.

Come scegliere la ripartizione

Non esiste un'unica ripartizione corretta fra variabile e fisso. Se i tassi non salgono, più è alta la quota variabile, più basso è il costo totale; se invece salgono molto, più è alta la quota fissa, più si contiene lo scostamento. Il criterio di base è semplice: chi privilegia una rata iniziale bassa aumenta la quota variabile, chi vuole proteggersi dai rialzi aumenta la quota fissa. Conviene muovere il cursore della ripartizione in questo strumento e osservare insieme rata mensile e costo totale dopo un rialzo, per trovare il rapporto sostenibile dal proprio bilancio.

Portando lo scenario di rialzo da «tassi invariati» ad «aumento graduale» o «shock», il rialzo viene applicato solo alla quota variabile e si vede di quanto cresce il costo totale rispetto al valore di partenza. Poiché il tasso della quota fissa non cambia, più piccola è la quota variabile, più contenuto è lo scostamento. Questo strumento usa un modello semplificato in cui la rata viene ricalcolata ogni anno sul capitale residuo e sugli anni mancanti, e non considera la regola dei 5 anni e del 125% né gli interessi non pagati. Uno stress test più rigoroso del tasso variabile modellerebbe anche questi aspetti.

Aspetti da tenere presenti

Con il mutuo misto si stipulano due contratti, perciò alcune spese accessorie, come le commissioni di istruttoria e l'imposta di bollo, si pagano in doppia copia e gli adempimenti aumentano. Questo strumento non include nel calcolo le spese accessorie dei due contratti, quindi l'esborso effettivo sarà un po' più alto del valore mostrato. Inoltre non tutte le banche offrono il misto e alcune pongono limiti alle durate combinabili. Per chi sta valutando come aumentare l'importo finanziabile o la detrazione fiscale sul mutuo coinvolgendo entrambi i coniugi, il punto diventa il numero di debitori e l'uso della detrazione.