Zuletzt aktualisiert: 2026-06-29

Japanischer Hypotheken-Mix: Variabel/Festzins-Vergleich

Ein Misch-Darlehen teilt die gesamte Hypothekensumme in einen variabel verzinsten und einen über die gesamte Laufzeit fest verzinsten Teil auf. Kauft eine Person eine Immobilie, lässt sich etwa von 40 Mio. Yen ein Teil variabel und der Rest fest finanzieren. So wird die Wirkung von Zinsanstiegen stärker gedämpft als bei rein variabler Finanzierung, während die anfängliche Rate niedriger bleibt als bei rein fester. Dieser Rechner verschiebt den Anteil des variablen Teils und vergleicht auf einen Blick, wie sich Monatsrate, Gesamtrückzahlung und Gesamtrückzahlung bei steigenden Zinsen verändern. Er liefert eine Entscheidungsgrundlage, wenn man sich vor Abschluss einer Hypothek nicht auf variabel oder fest festlegen kann.

Wie ein Misch-Darlehen funktioniert

Die Zinsart einer Hypothek lässt sich grob in zwei Formen einteilen: den variablen Zins, der während der Tilgung angepasst wird, und den über die gesamte Laufzeit festen Zins, der bis zur vollständigen Tilgung unverändert bleibt. Der variable Zins ist anfangs niedriger, trägt aber das Risiko, dass die Rate bei künftigen Zinsanstiegen steigt. Der feste Zins ist tendenziell höher, dafür steht die Rate bis zum Ende fest, was die Haushaltsplanung erleichtert.

Das Misch-Darlehen kombiniert diese beiden Formen innerhalb eines einzigen Darlehens. Ein höherer variabler Anteil senkt die anfängliche Rate, ein höherer fester Anteil erhöht die Stabilität gegenüber Zinsanstiegen. Statt sich nach einer Seite festzulegen, sucht man dazwischen eine Balance zwischen Risiko und Rate.

Die Formel für die Rate

Sowohl der variable als auch der feste Teil beruhen auf der Annuitätentilgung mit konstanter Monatsrate. Bei einem Darlehensbetrag $B$, einem Jahreszins $r$ und einer Zahl von $n$ Raten (in Monaten) ergibt sich die Monatsrate $P$ aus folgender Formel.

Diese in Hypotheken weit verbreitete Standardformel ist so bestimmt, dass bei konstanter Monatsrate nach genau $n$ Raten Tilgung und Zins vollständig zurückgezahlt sind. Beim Misch-Darlehen wird sie auf den variablen und den festen Teil getrennt angewendet; die Summe ergibt die Monatsrate. Mit der gesamten Darlehenssumme $L$ und dem Anteil des variablen Teils $w_v$ beträgt der variable Teil $L \cdot w_v$ und der feste Teil $L \cdot (1 - w_v)$.

Rechenbeispiel

Angenommen: gesamte Darlehenssumme 40 Mio. Yen, Laufzeit 35 Jahre (420 Raten), variabler Zins 0,4 %, über die gesamte Laufzeit fester Zins 1,5 % und ein variabler Anteil von 50 %. Variabler und fester Teil betragen jeweils 20 Mio. Yen.

Die Monatsrate beträgt rund 112.275 Yen, die Gesamtrückzahlung über 35 Jahre rund 47,16 Mio. Yen. Das liegt genau zwischen einer vollständig variablen Finanzierung mit rund 42,87 Mio. Yen und einer vollständig festen mit rund 51,44 Mio. Yen Gesamtrückzahlung. Die Differenz von rund 4,29 Mio. Yen gegenüber 100 % variabel ist die tatsächliche Versicherungsprämie dafür, mit dem festen Teil gegen Zinsanstiege abgesichert zu sein.

Wie man die Aufteilung wählt

Für das Verhältnis aus variabel und fest gibt es keine einzig richtige Antwort. Steigen die Zinsen künftig nicht, ist die Gesamtrückzahlung umso kleiner, je höher der variable Anteil ist; steigen sie dagegen stark, dämpft ein höherer fester Anteil den Mehrbetrag. Grundsätzlich gilt: Steht eine niedrige Anfangsrate im Vordergrund, wählen Sie einen höheren variablen Anteil, soll die Absicherung gegen Zinsanstiege vorgehen, einen höheren festen Anteil. Verschieben Sie den Aufteilungsregler dieses Rechners und betrachten Sie sowohl die Monatsrate als auch die Gesamtrückzahlung nach einem Zinsanstieg, um im Rahmen des für den Haushalt Tragbaren ein nachvollziehbares Verhältnis zu finden.

Stellen Sie das Zinsanstiegs-Szenario von konstant auf schrittweise oder Schock um, wird der Anstieg nur auf den variablen Teil angewendet, und Sie sehen, um wie viel die Gesamtrückzahlung über dem Ausgangswert liegt. Da sich der Zins des festen Teils nicht ändert, fällt der Anstieg umso geringer aus, je kleiner der variable Anteil ist. Dieser Rechner verwendet ein vereinfachtes Modell, in dem die Rate jedes Jahr aus Restschuld und Restlaufzeit neu berechnet wird, und behandelt die 5-Jahres- und die 125-%-Regel sowie unbezahlte Zinsen nicht. Ein genauerer Stresstest des variablen Zinses würde diese Punkte zusätzlich abbilden.

Worauf bei der Nutzung zu achten ist

Da beim Misch-Darlehen zwei Darlehensverträge geschlossen werden, fällt ein Teil der Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren und Stempelsteuer doppelt an, und der Aufwand steigt. Dieser Rechner rechnet die doppelten Nebenkosten nicht ein, sodass der tatsächliche Gesamtbetrag etwas höher liegt als angezeigt. Außerdem bieten nicht alle Kreditinstitute ein Misch-Darlehen an, und manche schränken die kombinierbaren Laufzeiten ein. Wer Darlehenssumme oder Hypothekenzinsabzug zu zweit erhöhen möchte, steht vor anderen Fragen, was die Zahl der Schuldner und die Nutzung des Abzugs betrifft.