Calculadora de Ratio de Endeudamiento
Datos de entrada
| Ingreso Mensual Bruto | 5.000 $ |
|---|---|
| Gastos Mensuales de Vivienda | 1.200 $ |
| Otras Deudas Mensuales | 200 $ |
Calculadora de Ratio de Endeudamiento
Calcule el ratio de endeudamiento frontal y total — los dos indicadores que los prestamistas usan para evaluar la capacidad crediticia del solicitante.
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Detalles
Pautas de los prestamistas
El ratio de endeudamiento frontal está dentro del límite recomendado del 28 %. El gasto de vivienda es manejable en relación con los ingresos.
El ratio de endeudamiento en detalle
El ratio de endeudamiento (en inglés, debt-to-income ratio) expresa qué porcentaje de los ingresos brutos mensuales se destina al pago de deudas. Es el indicador principal que los prestamistas examinan al evaluar una solicitud de hipoteca, préstamo de auto o crédito personal. Un ratio bajo indica que los ingresos cubren con holgura las obligaciones existentes; un ratio elevado incrementa el riesgo percibido y puede derivar en denegación, tipo de interés más alto o una oferta de financiación menor.
La regla 28/36
El referente más extendido en la calificación hipotecaria convencional es la regla 28/36:
- Ratio frontal ≤ 28 % (el gasto de vivienda no debe superar el 28 % del ingreso bruto)
- Ratio total ≤ 36 % (todas las deudas juntas no deben superar el 36 % del ingreso bruto)
Esta referencia procede de las normas de suscripción hipotecaria convencional de Estados Unidos y es la que utilizan los sistemas automatizados de calificación de Fannie Mae y Freddie Mac. Los prestamistas con compensación sólida en otros factores —puntuación crediticia alta, entrada elevada, reservas líquidas— pueden aprobar solicitudes con un ratio total de hasta el 45–50 %, pero el 36 % sigue siendo el umbral habitual para una aprobación sin condicionantes adicionales.
Ratio frontal y ratio total
Esta calculadora ofrece dos indicadores complementarios.
Ratio frontal: solo incluye los gastos de vivienda —cuota hipotecaria o renta mensual, más impuestos sobre la propiedad y seguro de hogar prorrateados—. Mide cuánto del ingreso se destina exclusivamente al techo.
Ratio total: suma todos los pagos de deuda periódica — vivienda más préstamo de auto, crédito estudiantil, préstamos personales, pago mínimo de tarjetas—. Este es el indicador al que los prestamistas otorgan más peso, porque refleja la carga financiera completa.
Cómo se calcula el ratio de endeudamiento
La fórmula es directa:
DTI frontal=Ingreso mensual brutoGastos mensuales de vivienda DTI total=Ingreso mensual brutoTotal de pagos mensuales de deudaEjemplo: una persona con ingreso mensual bruto de 3 000 € que paga 700 € de hipoteca y 200 € de préstamo de auto obtiene:
DTI frontal=3.000 €700 €=23,3%DTI total=3.000 €900 €=30%El ratio frontal del 23,3 % está por debajo del umbral del 28 %; el ratio total del 30 % está por debajo del umbral del 36 %. Ambos indicadores se sitúan dentro de los rangos de referencia convencionales.
Componentes incluidos en el cálculo
Para obtener un ratio realista, el cálculo incluye:
- Cuota hipotecaria (capital + intereses) o renta mensual
- Impuesto sobre la propiedad prorrateado mensualmente
- Prima de seguro de hogar mensual
- Cuota del préstamo de auto
- Pago mínimo de tarjetas de crédito
- Cuotas de préstamos personales o crédito estudiantil
No se incluyen en el cálculo:
- Gastos de suministros (electricidad, agua, gas)
- Gastos de alimentación o transporte cotidiano
- Suscripciones a servicios digitales
Referencias por mercado
Los umbrales exactos varían según el país y el tipo de crédito:
| Mercado / Entidad | Referencia orientativa |
|---|---|
| EE. UU. (hipoteca convencional) | Ratio frontal ≤ 28 %, ratio total ≤ 36 % |
| España (Banco de España) | Esfuerzo hipotecario ≤ 30–35 % del ingreso neto |
| México (criterio bancario típico) | Ratio total ≤ 30–35 % del ingreso bruto |
| Colombia (SFC) | ≤ 30 % para crédito de vivienda de interés social |
| Chile (CMF) | Seguimiento activo; bancos aplican ~35 % |
No existe un límite legal uniforme a nivel internacional. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, al igual que regulaciones equivalentes en otros mercados, exige que los prestamistas evalúen la solvencia del solicitante de forma rigurosa antes de conceder una hipoteca; el ratio de endeudamiento es la principal herramienta para esa evaluación.
Estrategias para mejorar el ratio de endeudamiento
El ratio tiene dos palancas: el numerador (deuda) y el denominador (ingreso).
Reducir el numerador:
- Liquidar primero los créditos con mayor tasa de interés (método avalancha)
- Consolidar deudas en un solo préstamo a menor tasa
- Aumentar la cuota mensual para amortizar créditos existentes antes
Aumentar el denominador:
- Incorporar ingresos adicionales documentados (actividad autónoma, alquiler de propiedad)
- Solicitar el crédito de forma conjunta con otra persona para sumar ingresos
- Documentar todos los ingresos habituales ante la entidad financiera
Cuándo el ratio no es el único factor
Un ratio elevado no descalifica automáticamente. Los prestamistas lo ponderan junto a:
- Puntuación crediticia: un historial sólido puede compensar un ratio más alto
- Entrada: una aportación inicial mayor reduce el importe del préstamo y, con ello, el pago mensual
- Reservas líquidas: varios meses de cuota hipotecaria en cuenta demuestra capacidad de respuesta
- Estabilidad laboral: antigüedad prolongada con el mismo empleador reduce el riesgo de ingresos percibido
Estos factores no eliminan la relevancia del ratio de endeudamiento, pero pueden llevar a un sistema automatizado de calificación a aprobar una solicitud que un umbral estricto rechazaría.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué es el ratio de endeudamiento?
El ratio de endeudamiento expresa qué porcentaje de los ingresos brutos mensuales se destina al pago de deudas. Es el indicador principal que utilizan los prestamistas para evaluar si el solicitante puede asumir un nuevo crédito. A diferencia del historial crediticio, es puramente aritmético: mejora al aumentar los ingresos o reducir las deudas.
¿Qué diferencia hay entre el ratio frontal y el ratio total?
El ratio frontal solo incluye los gastos de vivienda. El ratio total incluye todos los pagos de deuda periódica, incluida la vivienda. La mayoría de los prestamistas presta mayor atención al ratio total, porque refleja la carga financiera completa. El ratio frontal cobra especial relevancia en la calificación hipotecaria.
¿Qué ratio de endeudamiento exigen los prestamistas?
Los bancos suelen preferir un ratio total inferior al 35–40 %. Por debajo del 30 % se obtienen habitualmente las mejores condiciones. Para hipotecas convencionales en Estados Unidos, el umbral de referencia es el 36 %; muchos sistemas de calificación automatizada pueden aprobar hasta el 45–50 % si otros factores —buen historial crediticio, entrada elevada, reservas líquidas— compensan el mayor ratio.
Aviso legal
Las directrices sobre el ratio de endeudamiento varían según la entidad financiera, el tipo de crédito y el país. Esta calculadora es una herramienta educativa y no constituye una preaprobación de crédito ni asesoramiento financiero personalizado.
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