Última actualización: 2026-06-29

Hipoteca mixta japonesa

La hipoteca mixta es una forma de financiar una vivienda en Japon repartiendo el importe total del prestamo en dos tramos: uno a tipo variable y otro a tipo fijo durante toda la vida del prestamo. Cuando una sola persona compra una sola vivienda, puede, por ejemplo, financiar una parte de 40 millones de yenes a tipo variable y el resto a tipo fijo, de modo que limite mas que el variable puro la exposicion a las subidas de tipos y, a la vez, mantenga la cuota inicial mas baja que el fijo puro. Esta calculadora permite mover la proporcion del tramo variable y comparar en una misma pantalla como cambian la cuota mensual, el coste total y el coste total cuando suben los tipos. Sirve de orientacion para quien va a contratar una hipoteca y no acaba de decidirse entre el tipo variable y el fijo.

Como funciona la hipoteca mixta

Los tipos de interes de una hipoteca se dividen, a grandes rasgos, en el tipo variable, que se revisa durante el periodo de amortizacion, y el tipo fijo a todo plazo, que no cambia hasta la amortizacion total. El tipo variable parte de un interes inicial mas bajo, pero asume el riesgo de que la cuota aumente si los tipos suben en el futuro. El tipo fijo es algo mas alto, pero deja determinada la cuota hasta el final, lo que facilita planificar las cuentas del hogar.

La hipoteca mixta combina ambos dentro de un mismo prestamo. Si se aumenta la parte financiada a tipo variable, baja la cuota inicial; si se aumenta la parte a tipo fijo, gana estabilidad frente a las subidas de tipos. En lugar de inclinarse del todo hacia uno u otro, conviene entenderla como una opcion que equilibra riesgo y cuota en un punto intermedio.

Formula de la cuota

Tanto el tramo variable como el fijo se calculan con el sistema frances de amortizacion, en el que se paga una cuota mensual constante. Para un capital $B$, un tipo anual $r$ y un numero de cuotas $n$ (en meses), la cuota mensual $P$ se obtiene asi:

Es la formula estandar y de uso generalizado en las hipotecas: con una cuota mensual constante, queda saldado justo el capital y los intereses en $n$ cuotas. En la hipoteca mixta se aplica esta formula por separado al tramo variable y al fijo, y la suma es la cuota mensual conjunta. Si el importe total es $L$ y la proporcion variable es $w_v$, el capital del tramo variable es $L \cdot w_v$ y el del fijo, $L \cdot (1 - w_v)$.

Ejemplo de calculo

Importe total de 40 millones de yenes, plazo de 35 anios (420 cuotas), tipo variable del 0,4 %, tipo fijo del 1,5 % y proporcion variable del 50 %. Cada tramo, el variable y el fijo, asciende a 20 millones de yenes.

La cuota mensual es de unos 112.275 yenes y el coste total a 35 anios, de unos 47,16 millones de yenes. Queda justo en el punto intermedio entre los 42,87 millones de yenes que costaria financiar todo a tipo variable y los 51,44 millones que costaria todo a tipo fijo. Esa diferencia de unos 4,29 millones de yenes frente al 100 % variable es la prima efectiva por conservar un tramo fijo como cobertura ante las subidas de tipos.

Como decidir la proporcion

No existe una unica proporcion correcta entre variable y fijo. Si los tipos no suben en el futuro, cuanto mayor sea la proporcion variable, menor sera el coste total; si suben con fuerza, cuanto mayor sea la proporcion fija, menor sera el incremento. El criterio basico es aumentar el tramo variable cuando se prioriza una cuota inicial baja y aumentar el tramo fijo cuando se prioriza cubrirse ante las subidas. Conviene mover el control deslizante de la proporcion de esta calculadora y buscar, dentro de lo que admitan las cuentas del hogar, una proporcion razonable observando a la vez la cuota mensual y el coste total tras una subida.

Al cambiar el escenario de subida de tipos de "sin cambios" a gradual o shock, la subida se aplica solo al tramo variable y puede comprobarse cuanto crece el coste total respecto al de partida. Como el tramo fijo no varia, cuanto menor es la proporcion variable, menor es el incremento. Conviene recordar que esta calculadora emplea un modelo simplificado en el que la cuota se recalcula cada anio segun el saldo y los anios restantes, y no contempla la regla de los 5 anios y del 125 % ni los intereses no pagados. Una prueba de resistencia mas detallada del tipo variable modelaria ademas estos aspectos.

Aspectos a tener en cuenta

Como la hipoteca mixta implica firmar dos contratos, algunos gastos, como la comision de apertura y el impuesto de actos juridicos, se pagan por duplicado, y la tramitacion se complica. Esta calculadora no incluye esos gastos duplicados en el calculo, por lo que el importe real a pagar sera algo mayor que el mostrado. Ademas, hay entidades que no ofrecen la modalidad mixta o que limitan las combinaciones de plazo posibles. Si se valora ampliar el importe financiable o la deduccion fiscal por vivienda financiando en pareja, lo relevante pasa a ser el numero de prestatarios y como se aprovecha la deduccion.