Calculadora de capacidad de compra de vivienda

Última actualización: 2026-05-22

Precio máximo de vivienda y la regla 28/36

La asequibilidad hipotecaria es el precio máximo de vivienda que un comprador puede financiar sin exceder los parámetros estándar de suscripción. Esta calculadora trabaja en reversa desde la regla 28/36 —la guía de relación deuda-ingreso que usan prestamistas y asesores— hasta un precio máximo de vivienda y un monto de préstamo, a partir del ingreso bruto, las deudas mensuales existentes y el pago inicial disponible.

El límite máximo que aplica un prestamista llega hasta el 43 % —en ocasiones el 50 %— del ingreso bruto en pagos totales de deuda, ya que el préstamo está respaldado por una garantía. Ese umbral mide la disposición del prestamista a otorgar crédito, no el margen que deja el pago resultante para los aportes al retiro, el mantenimiento o una temporada de ingresos más bajos. La regla 28/36 produce una cifra más conservadora.

La regla 28/36

La regla 28/36 es la guía de asequibilidad que prestamistas y asesores financieros han usado durante décadas:

• Relación inicial ≤ 28 % — el pago mensual total de vivienda dividido entre el ingreso bruto mensual.
• Relación final ≤ 36 % — todos los pagos mensuales de deuda (vivienda más los mínimos de auto, préstamos estudiantiles y tarjetas de crédito) divididos entre el ingreso bruto mensual.

El presupuesto mensual de vivienda es la que de las dos produzca el pago más pequeño. Con poca otra deuda, manda la relación inicial del 28 %. Con préstamos de auto o estudiantiles significativos, manda en cambio la relación final del 36 %, porque esos pagos consumen el mismo ingreso.

$\text{Budget} = \min\left(0.28 \cdot \text{Income}_{\text{mo}},\ \ 0.36 \cdot \text{Income}_{\text{mo}} - \text{Debts}\right)$

Los préstamos FHA flexibilizan esto a aproximadamente 31/43, y las reglas de hipoteca calificada permiten hasta 43-50 % con factores compensatorios. Esos límites más altos amplían la solicitud aprobable, pero no reducen la carga del pago mensual sobre el presupuesto del hogar.

Método de cálculo

El presupuesto mensual cubre el pago de vivienda completo —PITI: capital, intereses, impuestos y seguro— más cualquier cuota de HOA. El impuesto predial y el seguro de vivienda normalmente añaden entre un 25 % y un 35 % sobre el capital y los intereses, así que una calculadora que los ignore sobrestima la cantidad asequible.

La calculadora resta del presupuesto el impuesto, el seguro y la HOA estimados, dejando el monto disponible para capital e intereses, y luego invierte la fórmula de amortización. A partir de la tasa mensual (la tasa anual dividida entre doce) y del número total de cuotas (los años de plazo multiplicados por doce), el factor de valor presente convierte un pago mensual en un saldo de préstamo:

$\text{Loan}_{\max} = \text{P\&I}_{\text{available}} \cdot \frac{1 - (1 + r/12)^{-12t}}{r/12}$

Como el impuesto y el seguro son, a su vez, un porcentaje del precio de la vivienda —que depende del préstamo—, la relación es circular. La calculadora la resuelve en forma cerrada (una sola ecuación lineal), por lo que el resultado es exacto y no una aproximación.

$\text{Home Price}_{\max} = \text{Loan}_{\max} + \text{Down Payment}$

Un ejemplo resuelto

Un hogar que gana $90,000 sin otras deudas, con $60,000 ahorrados, que considera un préstamo a 30 años al 6.5 % en una zona con 0.9 % de impuesto predial y 0.65 % de seguro:

• Ingreso bruto mensual: $7,500
• Presupuesto de vivienda (28 %): $2,100/mes
• Tras reservar unos $420 para impuesto y seguro, quedan unos $1,680 que sostienen capital e intereses
• Eso se invierte en un préstamo de cerca de $266,000, para un precio máximo de vivienda cercano a $326,000

Un prestamista podría aprobar a este mismo hogar para un préstamo de $400,000 o más. La diferencia entre ambas cifras corresponde al margen de tolerancia al riesgo del prestamista, por encima del límite que fija la regla 28/36.

Qué eleva el presupuesto

Cuatro palancas mueven el máximo, ordenadas a grandes rasgos de la más sana a la menos:

1. Un pago inicial mayor — se suma dólar por dólar al precio de la vivienda y, pasado el 20 %, elimina el seguro hipotecario privado.
2. Una tasa de interés más baja — conviene comparar varios prestamistas y evaluar si comprar puntos vale la pena cuando el horizonte de permanencia es suficientemente largo.
3. Pagar otras deudas — cada $100/mes de pagos de auto o de tarjeta liquidados libera espacio en la relación final.
4. Un plazo más largo — reduce el pago mensual, pero aumenta el interés total pagado; conviene usarlo como último recurso.

Lo que esta calculadora no incluye

• Seguro hipotecario privado — aplica en préstamos convencionales con un pago inicial inferior al 20 %, y añade entre un 0.3 % y un 1.5 % del préstamo al año. Si el resultado muestra una relación préstamo-valor superior al 80 %, la cifra de asequibilidad es ligeramente optimista.
• Costos de cierre — normalmente entre el 2 % y el 5 % del préstamo: originación, título, tasación, apertura de la cuenta de plica. Conviene presupuestarlos aparte del pago inicial.
• Mantenimiento — cuenta con aproximadamente un 1 % del valor de la vivienda al año. En una casa de $326,000 eso son unos $3,300 anuales que nunca aparecen en un documento del préstamo.
• Crédito y reservas — los aseguradores hipotecarios también evalúan el puntaje de crédito, el historial laboral y las reservas de efectivo. Un resultado limpio de 28/36 es necesario, pero no suficiente.

Con un precio objetivo definido, la Calculadora de cuota hipotecaria (EE. UU.) ofrece el desglose completo de PITI, el seguro hipotecario y una ruta de pagos adicionales para visualizar la curva de amortización de un préstamo específico.

La cifra que devuelve esta calculadora representa el máximo asequible según la regla 28/36, no un objetivo de compra. Financiar un monto por debajo de ese tope deja un margen mensual que absorbe las subidas de tasa en una refinanciación, las reparaciones imprevistas y los periodos de menor ingreso. Muchos asesores recomiendan un pago de vivienda más cercano al 25 % del ingreso bruto y reservar alrededor del 1 % del valor de la vivienda al año para mantenimiento.