最後更新：2026-06-29

日本房貸混合型貸款比較

混合型貸款是把日本住宅貸款的借款總額拆成「變動利率部分」與「全期固定部分」兩筆來借款的方式。一個人購買一處物件時，例如在 4,000 萬日圓中，將一部分以變動利率、其餘以全期固定借款，藉此相較於只用變動利率能抑制利率上升的影響，相較於只用全期固定又能壓低初期的還款額。本計算機讓你一邊調整變動部分的配置比例，一邊在同一畫面比較每月還款額、總還款額，以及利率上升時的總還款額。對於即將辦理住宅貸款、卻無法在變動與固定之間下定決心的人，可作為判斷的依據。

混合型貸款的運作方式

住宅貸款的利率類型大致可分為還款期間內會調整利率的變動利率型，以及到還清為止利率都不變的全期固定型。變動利率初期的利率較低，但須承擔未來利率上升導致還款額增加的風險。全期固定利率雖然較高，但到還清為止的還款額已確定，家庭的收支較容易規劃。

混合型貸款是在一筆借款之中組合這兩者。提高借款總額中以變動借款的比例，初期還款額就會下降；提高以固定借款的比例，對利率上升的穩定性就會提升。把它想成不倒向任一邊，而是在兩者之間取得風險與還款額平衡的選項，會比較容易理解。

還款額的計算式

變動部分與固定部分均以每月還款固定金額的本息平均攤還為前提。借款額為 $B$、年利率為 $r$、還款次數為 $n$（月數）時，每月還款額 $P$ 以下式求得。

這是讓每月還款額固定、並使其在 $n$ 次內剛好還清本金與利息所設定的式子，是住宅貸款中廣泛使用的標準算式。在混合型貸款中，分別對變動部分與固定部分套用此式，加總後即為每月還款額。設借款總額為 $L$、變動部分的比例為 $w_v$，則變動部分的借款額為 $L \cdot w_v$，固定部分為 $L \cdot (1 - w_v)$。

計算範例

設借款總額 4,000 萬日圓、還款期間 35 年（420 次）、變動利率 0.4%、全期固定利率 1.5%，變動部分的比例為 50%。變動部分與固定部分各為 2,000 萬日圓。

每月還款額約 112,275 日圓，35 年的總還款額約 4,716 萬日圓。這恰好介於全額以變動借款時的總還款額約 4,287 萬日圓，與全額以固定借款時約 5,144 萬日圓之間。與變動 100% 相比約 429 萬日圓的差額，即是持有固定部分以因應利率上升的實質保險費。

配置比例的決定方式

變動與固定的比例沒有唯一的正解。若未來利率不上升，變動的比例愈高總還款額愈小；反之，若利率大幅上升，固定的比例愈高愈能抑制上升幅度。若優先考量初期還款額較低就把變動設多一些，若優先考量因應利率上升就把固定設多一些，是基本的思考方向。建議移動本計算機的配置比例滑桿，一邊同時觀察每月還款額與利率上升後的總還款額，在家庭可承受的範圍內找出能接受的比例。

將利率上升情境從維持不變切換為漸增或衝擊，利率上升就只會反映在變動部分，可確認合計總還款額比基準增加多少。由於固定部分的利率不變，變動的比例愈小，上升幅度愈小。此外，本計算機採用每年依餘額與剩餘期間重新計算還款額的簡化模型，並未涵蓋 5 年規則、125% 規則乃至未付利息。更精細的變動利率壓力測試還會進一步納入這些規則加以模擬。

使用時的注意事項

混合型貸款的住宅貸款契約會變成兩筆，因此手續費、印花稅等部分費用會收取兩筆份，手續上的工夫也會增加。本計算機未將這兩筆份的費用納入計算，因此實際的總支付額會略高於顯示值。此外，也有不支援混合型貸款的金融機構，或對可組合的還款期間有限制的金融機構。若正在評估以夫妻提高借款額或住宅貸款扣除額的方式，論點則在於債務人的人數與扣除額的運用方式。