住宅ローン借入可能額シミュレーター

最終更新: 2026-05-24

借入可能額とは

借入可能額とは、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）の上限と、金利・返済期間から逆算される、住宅ローンで借りられる元本の上限額です。このツールは借入額を入力するのではなく、年収から借入可能額を逆算します。返済負担率の上限（フラット35基準）と元利均等返済の式を使い、借入可能額・購入可能な物件価格・毎月返済額を一度に表示します。

ただし「借りられる額」は「無理なく返せる額」より高めに算出されます。上限まで借りると、子育て・教育費・老後資金・修繕費の余地が乏しくなります。借入可能額は 上限の目安 であり、実際にはそれより控えめに借りるのが安全とされています。

返済負担率 — 借入可能額を決めるルール

借入可能額の出発点は 返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）です。フラット35の基準は明快です。

この「すべての借入れ」には住宅ローンだけでなく、自動車ローン・教育ローン・カードローン・キャッシングの年間返済額も含まれます。だからこのツールでも「他の借入の月返済額」を差し引いて計算します。

$\text{毎月の返済可能額} = \frac{\text{年収} \times \text{返済負担率}}{12} - \text{他の借入の月返済額}$

審査金利と適用金利 — 2つの金利を使い分ける

借入可能額の試算では、2種類の金利 を使い分けます。借入可能額の上限を決める金利と、実際の毎月返済額を計算する金利は役割が異なるためです。

• 審査金利（既定 3.5%）— 借入可能額の上限を決める金利。変動金利は将来上がる可能性があるため、銀行は実際の金利ではなく 3〜4% 程度の高めの金利で「金利が上がっても返せるか」を審査します。
• 適用金利（既定 1.5%）— 実際に借りたときの毎月返済額・総返済額を計算する金利。2026 年時点の変動金利は 0.7〜1.4% 程度です。

借入可能額を審査金利で、毎月返済額を適用金利で計算するため、実際の返済額は審査上の上限より余裕のある数字になります。この差が金利上昇への備えとなる余白です。なお フラット35 は実行金利で審査する ため、フラット35 を前提に試算するときは審査金利と適用金利を同じ値にします。

適用金利の調べ方（公表されている）

適用金利は各行とも公表しているので、複数行を横並びで比べるのが最短です。

• 比較サイト：価格.com 住宅ローン比較、mogecheck、スゴい住宅ローン探し — 主要行の最新金利・団信・繰上手数料を一覧化
• 各銀行サイトの金利ページ：みずほ・三井住友・三菱UFJ などのメガバンク、住信SBI・auじぶん・楽天などのネット銀行、いずれも「住宅ローン > 金利」ページに当月レートが掲載されている
• フラット35：flat35.com 最新金利情報 — 取扱金融機関の中央値・最低値が毎月更新される

ただし広告で目立つ「最低金利 0.298%」のような数字は 最大優遇後 の値で、属性（勤続年数・年収・自己資金比率）次第で +0.1〜0.3% 上がることがあります。最低金利ピッタリではなく少し余裕をもたせるのが安全です。

2026 年 5 月時点の目安は、変動金利（メガバンク・ネット銀行）が 0.7〜1.4%、10 年固定（民間銀行）が 1.5〜2.0%、フラット35（全期間固定）が 1.8〜2.0% です。

審査金利の調べ方（公表されていない）

ここが厄介で、審査金利はほとんどの銀行が公表していません。住宅金融支援機構の 2021 年度調査では、金融機関の約 4 割が「審査金利」（実行金利とは別の固定値）を使っていると回答しています。

ユーザー側は「相場で当たりをつける」しかありません。一般的な目安：

論理は単純で、銀行は 「金利が上がっても返せるか」 を見ているので、変動を選ぶ人ほど審査金利を高く置きます。フラット35 は将来も金利が動かないため上乗せが不要で、審査＝適用になります。

正確な数値を知るには仮審査 が現実解です。複数の銀行に同じ年収・物件価格で仮審査を出し、各行の「借入可能額」を比べると、逆算で各行が何 % の審査金利を使っているかが分かります。仮審査は無料で信用情報への影響も小さく、2〜3 行に出して比較するのが一般的です。

金利プリセットによる入力

入力エリア上部に「変動・メガバンク／ネット銀行」「10 年固定（民間銀行）」「フラット35（全期間固定）」の 3 つのボタンが並んでいます。タップすると 2026 年 5 月時点の典型値（審査金利と適用金利の組）が両方のスライダーに入り、状況に応じて微調整できます。

• 変動・メガバンク／ネット銀行：審査 3.5% / 適用 1.0% — 借入可能額は抑え気味、月々返済は楽観値。適用金利を 3.0% 程度まで上げて試算すると、金利上昇への耐性も確認できる。
• 10 年固定（民間銀行）：審査 3.0% / 適用 1.7% — 11 年目以降の金利は不確定なので、固定期間後の見直しは別途考慮が必要。
• フラット35（全期間固定）：審査 1.9% / 適用 1.9% — 審査金利が低い分、他の 2 パターンより借入可能額は大きく出る傾向。

借入可能額の計算式

毎月の返済可能額が決まれば、元利均等返済の式を借入額について逆算します。月利 $i$、返済月数 $n = 12t$ として：

$\text{借入可能額} = \text{毎月の返済可能額} \times \frac{1 - (1 + i)^{-n}}{i}$

ここで $i$ は審査金利の月利です。購入可能な物件価格は、これに自己資金（頭金）を足したものになります。

$\text{購入可能な物件価格} = \text{借入可能額} + \text{自己資金}$

試算例

年収 600 万円・他の借入なし・審査金利 3.5%・返済期間 35 年の場合：

• 返済負担率は 35%（年収 400 万円以上）
• 毎月の返済可能額：600 万円 × 35% ÷ 12 = 17.5 万円
• 審査金利 3.5%・35 年で逆算すると、借入可能額は約 4,200 万円
• これを適用金利 1.5% で借りた場合の毎月返済額は約 13.0 万円

毎月返済額（13.0 万円）が返済可能額の枠（17.5 万円）より小さいのは、審査金利のほうが適用金利より高いためです。この余白が金利上昇への備えになります。

年収倍率という目安

借入可能額 ÷ 年収を 年収倍率 と呼びます。返済負担率から逆算すると、一般に 7 倍前後になります。8 倍を超えると、審査に通っても返済が家計を圧迫しやすい水準です。年収倍率は物件選びの初期の感覚値として便利ですが、最終判断は毎月返済額と手取り収入のバランスで行ってください。

このツールが扱わないこと

• 諸費用：物件価格の 3〜9% 程度（登記・仲介手数料・印紙税・ローン保証料・引越し費用など）が別途かかります。自己資金からこれらを差し引いて頭金を考えてください。
• 固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金：毎月の総住居費はローン返済だけではありません。マンションなら管理費・修繕積立金が、戸建てでも固定資産税が継続的にかかります。
• 団体信用生命保険・火災保険：金利に含まれる場合と別払いの場合があります。
• 住宅ローン控除：年末残高に応じて所得税・住民税が軽減されるため、実質的な負担は表面金利より下がります。
• 元金均等返済：本ツールは元利均等返済（毎月同額）を前提にしています。

借入額を決めたら、住宅ローン返済額計算 で実際の毎月返済額・総支払利息・繰上返済の効果まで確認できます。

住宅ローンは人生で最大の借入れになることが多く、借入可能額はあくまで審査上の上限であって、無理なく返せる額とは異なります。年収倍率や返済負担率の上限はいわば天井であり、金利上昇・収入減・修繕費といった不測の事態に備える余白を残して借りることが、長期的な家計の安定につながります。