最終更新: 2026-05-19

繰り上げ返済とは

繰り上げ返済とは、毎月の約定返済額とは別に、元本の一部を前倒しで返済することです。繰り上げた金額は利息には充てられず、すべて元本の圧縮に充てられます。元本が減るとそれ以降の利息計算の基準額が下がるため、当初の返済スケジュール通りに支払う場合と比べて総利息が減り、完済時期も早まります。

本計算機は、固定金利・元利均等返済のローンに毎月一定額を繰り上げ返済した場合の、利息削減額と返済短縮期間を試算するものです。

仕組み

元利均等返済方式では毎月の返済額は一定ですが、その内訳は返済が進むにつれて変化します。返済初期は残債が多いため返済額に占める利息の割合が高く、元本の削減はわずかです。

たとえば残高3,000万円・金利1.5%・返済期間35年のローンの場合、第1回返済額は約91,300円ですが、うち利息は約37,500円（残高×1.5%÷12）で、元本の削減は約53,800円にとどまります。

ここで毎月1万円を繰り上げ返済すると、その1万円はすべて元本の圧縮に充てられます。元本が1万円減れば翌月以降の利息の発生基準も下がります。この効果が残りの全返済期間にわたって積み重なるため、毎月の上乗せ額が小さくても、総額では大きな利息削減につながります。

計算式

元利均等返済の毎月返済額（$PMT$）は次の式で求まります。

$PMT = \frac{L \cdot i \cdot (1+i)^n}{(1+i)^n - 1}$

ここで $L$ は借入元本、$i = r/12$ は月次金利（年利÷12）、$n$ は当初の返済月数です。

毎月 $E$ 円の繰り上げ返済を加えた実効返済額を $PMT_e = PMT + E$ とすると、完済に要する新たな月数は次の閉形式で求まります。

$n_{new} = \left\lceil \frac{\log\left(\frac{PMT_e}{PMT_e - L \cdot i}\right)}{\log(1+i)} \right\rceil$

天井関数（切り上げ）により最終月は半端な金額になりますが、利息削減額の計算にはこれを反映しています。

各プランの総利息は「総支払額－元本」で求まります。

$\text{総利息} = PMT \times n - L \qquad \text{繰り上げ後の総利息} = PMT_e \times n_{new} - L$

利息削減額は、この両者の差です。

試算例：残高2,500万円・金利1.2%・残期間30年

残高2,500万円・固定金利1.2%・返済期間30年のローンを例にとります。

• 月返済額（PMT）： 約82,800円
• 総利息（30年）： 約780万円

ここに毎月1万円を繰り上げ返済すると、結果は次のようになります。

• 実効返済額： 約92,800円
• 繰り上げ後の完済期間： 約302ヶ月（約25.2年）
• 繰り上げ後の総利息： 約660万円
• 利息削減額： 約120万円
• 短縮期間： 約58ヶ月（約4.8年）

毎月1万円の上乗せ合計（302ヶ月×1万円＝302万円）に対し、約120万円の利息削減が得られます。繰り上げた元本が、それ以降に生じるはずだった利息を防ぐためです。

実行時期による効果の違い

繰り上げ返済は、実行時期が早いほど効果が大きくなります。返済開始直後に繰り上げた元本は、残りの全返済月数にわたって利息を防ぎます。一方、残り60回払いの時点で繰り上げた場合に防げるのは、60ヶ月分の利息のみです。

本計算機は返済開始初月からの継続的な繰り上げを前提としています。すでに返済途中の場合は、現在の残債を「借入金額」、残りの返済期間を「返済期間」として入力することで、現時点からの繰り上げ効果の概算が得られます。

適用範囲と限界

本計算機は、以下の条件・対象では試算結果が実際と異なります。

• 変動金利ローン： 本計算機は固定金利を前提としています。変動金利ローンは金利が変動するため、試算はあくまで参考値です。
• 一括繰り上げ返済（期日指定型）： 本計算機は毎月一定額の繰り上げを前提としています。一括繰り上げの場合は、繰り上げ後の残高を「借入金額」として再計算することで近似値が得られます。
• 返済額軽減型の繰り上げ返済： 本計算機は期間短縮型（完済時期を早める方式）の試算です。返済額軽減型（月返済額を下げる方式）とは結果が異なります。
• 団体信用生命保険料・火災保険料等： 月返済額に上乗せされる諸費用は含まれていません。

繰り上げ返済を検討する際の優先順位

繰り上げ返済は借入金利と同等の確実なリターンを生みますが、実行の前に確認すべき優先順位があります。

1. 生活防衛資金の確保を先に。 生活費3〜6ヶ月分は流動性の高い普通預金に確保してから繰り上げ返済を検討してください。不動産の担保価値は緊急時に現金化しにくいため、流動性の確保が先決です。

2. 住宅ローン控除の活用期間を確認する。 住宅ローン控除（2022年入居以降：控除率0.7%、最大13年間）の適用中は、残高を一定以上に保つことで税還付が得られます。繰り上げ返済により残高が下がると控除額も減少します。金利と控除率を比較し、繰り上げ返済が純粋に得かどうかを判断してください（金利1.5% > 控除率0.7%なら繰り上げが有利）。

3. 高金利の借入を先に完済する。 消費者金融・カードローン（金利10〜18%）や自動車ローン（金利3〜7%）など、住宅ローンより金利が高い借入が残っている場合は、そちらを先に完済する方が合理的です。

4. 繰り上げ返済手数料を確認する。 フラット35はインターネット手続きで無料、多くのネット銀行も無料ですが、一部の金融機関では手数料が発生します。手数料と利息削減額を比較して判断してください。