最終更新: 2026-06-09

不動産所得は、アパート・マンション・一戸建ての家賃や、土地の地代、駐車場の貸付料といった不動産の貸付けによって得た所得です。1年間の収入金額から必要経費を差し引き、青色申告であればさらに青色申告特別控除を引いた金額が不動産所得となります。給与所得や事業所得などと合算して総合課税されるため、不動産所得が増えるとその人の所得税・住民税も増えます。この計算機は、不動産所得の金額と、それによって増える税額の概算を求めるためのものです。

不動産所得の求め方

不動産所得は次の式で計算します。

不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費 − 青色申告特別控除

総収入金額には、家賃のほか、礼金・更新料・共益費・駐車場代、返還を要しない敷金や保証金などが含まれます。必要経費は、賃貸に直接かかった費用で、固定資産税・都市計画税、損害保険料、管理費、修繕費、建物の減価償却費、賃貸のための借入金の利子、入居者募集の広告費などが該当します。

税額は総合課税の限界税率で決まる

不動産所得は分離課税ではなく総合課税なので、給与所得などと合算した課税所得に、所得に応じた税率（所得税は5%から45%の7段階、住民税はおおむね一律10%）が適用されます。したがって、不動産所得によって増える税額は、もともとの課税所得の大きさによって変わります。この計算機では、他の所得の課税所得金額を入れることで、不動産所得を上乗せした場合と上乗せしない場合の税額の差を求め、実際の増税額を概算します。

所得税には基準となる税額の2.1%が復興特別所得税として上乗せされます。住民税は前年の所得に対して翌年度に課税される点も、資金計画の上で押さえておくとよいでしょう。

計算例

他の課税所得が300万円の会社員が、年間の家賃収入300万円、必要経費120万円、青色申告特別控除65万円という賃貸を行った場合を考えます。収入から経費を引いた180万円から青色申告特別控除65万円を差し引くと、不動産所得は115万円です。

課税所得は300万円から415万円に増えます。所得税は、税率10%の区分（速算控除97,500円）から20%の区分（速算控除427,500円）にまたがるため、415万円に対する税額402,500円と300万円に対する税額202,500円の差の20万円が増え、復興特別所得税を加えると約204,200円です。住民税は115万円の10%で115,000円です。合わせておよそ319,200円の税負担増となり、不動産所得に対する実効的な負担割合は約27.8%になります。

赤字のときの損益通算

必要経費が収入を上回ると不動産所得は赤字になります。この赤字は、給与所得など他の所得と損益通算でき、全体の所得を減らして税負担を軽くできます。ただし、土地等を取得するための借入金の利子に相当する部分は損益通算の対象外とされます。青色申告であれば、通算してもなお残る損失を翌年以降3年間繰り越すこともできます。

建物の取得費は購入した年に一度に経費とすることはできず、構造ごとに定められた法定耐用年数にわたって減価償却費として各年に配分します。減価償却費の具体的な金額は減価償却の計算で確認できます。保有していた不動産を売却した利益は不動産所得ではなく譲渡所得として分離課税されるため、不動産売却の譲渡所得税の計算 — 短期・長期・3000万円控除に対応を参照してください。