最終更新: 2026-05-24

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の概要

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んで住宅を取得した人が、各年末のローン残高の 0.7% を、その年の所得税から差し引ける制度です。所得税で引ききれない分は住民税からも差し引かれます。

還付額は入居年・住宅性能・世帯構成によって決まります。同じ4,000万円の借入でも、認定長期優良住宅で子育て世帯の場合は13年累計で約280万円となる一方、省エネ基準を満たさない一般住宅（2024年以降の新築）は控除対象外で0円となります。本ツールは、令和8年度税制改正大綱（2025年12月19日公表）で2030年12月31日まで5年延長されたルールに基づき、入居予定年・住宅区分・年収から13年分の還付額を年次で試算します。

2026年入居の借入限度額（新築）

控除可能額の上限は「借入限度額 × 0.7%」で決まります。2026年（令和8年）入居の新築住宅は、以下の通り：

「子育て世帯」は19歳未満の扶養親族がいる世帯、「若者夫婦世帯」は夫婦のいずれかが40歳未満（12月31日時点）の世帯。新築の控除期間は13年。

中古住宅は控除期間10年で、限度額は認定/ZEH/省エネが3,000万円、その他が2,000万円。子育て世帯特例の上乗せはありません。

住民税からの控除には上限がある

控除可能額が所得税より大きい場合、余りは住民税所得割から差し引かれますが、最大97,500円まで（前年課税所得の5%との小さい方）。この上限は2022年（令和4年）以降の入居から適用されており、それ以前の消費税8/10%適用住宅の旧上限（136,500円）とは異なります。

例えば年収500万円台の世帯では、所得税本則がそれほど大きくないため、ローン残高が大きい初期数年は控除可能額の一部が住民税側へ回りますが、住民税側は97,500円で頭打ちとなります。それを超える控除可能額は還付されないため、名目上の控除率0.7%が実効的には下回る年が生じます。

計算例：年収700万円・借入4,000万円・ZEH子育て世帯

具体的な数字を追ってみます。

入力条件：年収700万円、社会保険料100万円、借入4,000万円、金利1.5%、35年返済、ZEH水準省エネ・子育て世帯、2026年入居

所得税本則の計算：

• 給与所得控除 = 7,000,000 × 0.10 + 1,100,000 = 1,800,000円
• 給与所得 = 7,000,000 − 1,800,000 = 5,200,000円
• 課税所得 = 5,200,000 − 1,000,000（社保） − 670,000（基礎控除・令和8年分、合計所得665万円以下） = 3,530,000円
• 所得税本則 = 3,530,000 × 0.20 − 427,500 = 278,500円

1年目の控除：

• 月返済額 ≈ 122,473円
• 1年目末残高 ≈ 39,124,575円
• 借入限度額 = 45,000,000円（ZEH × 子育て）
• 控除可能額 = min(39,124,575, 45,000,000) × 0.007 = 273,872円
• 所得税から控除 = min(273,872, 278,500) = 273,872円（全額消化）
• 住民税からの還付 = 0円
• 1年目還付額 = 273,872円

2年目以降は年末残高が毎年減っていくため、それに比例して控除可能額も減少します。13年累計では約250万〜290万円、借入額に対して6〜7%が還付される計算です。控除率0.7%が借入金利を上回る期間は、実質的な金利負担を引き下げる効果を持ちます。

控除を受けるための主な要件

• 返済期間10年以上 — 期間短縮型の繰上返済で残期間が10年未満になると以後の控除が受けられなくなる
• 床面積50㎡以上 — ただし「40〜49㎡」かつ「その年の合計所得1,000万円以下」なら特例で対象（コンパクト住宅特例）
• 合計所得2,000万円以下 — その年だけの判定で、所得が高い年は控除を受けられない
• 居住開始から6か月以内に入居 — 引き渡し後6か月以内に実際に住み始める
• 初年度は確定申告が必須 — 2年目以降は給与所得者なら年末調整で完結

住宅区分が借入限度額に与える影響

2024年（令和6年）から、省エネ基準を満たさない一般住宅は新築での控除対象から外されました。これは「2050年カーボンニュートラル」達成のため、住宅の省エネ性能を引き上げる政策的誘導の一環です。2028年以降は新築建売住宅の省エネ基準適合が義務化される予定で、住宅ローン控除も合わせて段階的に基準が引き上げられています。

住宅性能の区分は、ZEH水準と省エネ基準適合とで借入限度額が500〜1,500万円異なります。控除率0.7%を乗じると、控除累計では35〜100万円程度の差に相当します。住宅性能を1段階上げる費用と、この控除累計の差とを並べて検討する材料になります。

入居予定年・住宅性能・借入条件・年収を入力すると13年分の還付額が年次で表示され、住宅区分を変えて再計算すれば性能区分ごとの控除額の差を比較できます。実際の月返済額は住宅ローン返済額計算で、借入可能額の目安は住宅ローン借入可能額シミュレーターで試算できます。