最終更新: 2026-06-29

ミックスローン比較シミュレーション

ミックスローンは、住宅ローンの借入総額を「変動金利分」と「全期間固定分」の 2 本に分けて借りる方法です。1 人が 1 つの物件を買うときに、たとえば 4,000 万円のうち一部を変動金利、残りを全期間固定で借りることで、変動金利だけよりは金利上昇の影響を抑えつつ、全期間固定だけよりは当初の返済額を低く抑えることを狙います。この計算機は、変動分の配分比率を動かしながら、毎月の返済額・総返済額・金利が上昇したときの総返済額がどう変わるかを一画面で比較します。これから住宅ローンを組む人が、変動と固定のどちらか一方に決めきれないときの判断材料になります。

ミックスローンの仕組み

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて返済中に金利が見直される変動金利型と、完済まで金利が変わらない全期間固定型があります。変動金利は当初の金利が低い一方で、将来の金利上昇により返済額が増えるリスクを負います。全期間固定は金利が高めですが、完済までの返済額が確定するため家計の見通しが立てやすいという特徴があります。

ミックスローンは、この 2 つを 1 つの借入の中で組み合わせます。借入総額のうち変動で借りる割合を増やせば当初の返済額は下がり、固定で借りる割合を増やせば金利上昇に対する安定性が高まります。どちらか一方に振り切るのではなく、その中間でリスクと返済額のバランスを取る選択肢だと考えると分かりやすいでしょう。

返済額の計算式

変動分・固定分とも、毎月一定額を返済する元利均等返済を前提とします。借入額 $B$、年利 $r$、返済回数 $n$（月数）のときの毎月の返済額 $P$ は次の式で求めます。

これは、毎月の返済額を一定にしたときに $n$ 回でちょうど元金と利息を返し終えるように定めた、住宅ローンで広く使われる標準的な式です。ミックスローンでは、この式を変動分と固定分のそれぞれに適用し、合計したものが毎月の返済額になります。借入総額を $L$、変動分の割合を $w_v$ とすると、変動分の借入額は $L \cdot w_v$、固定分は $L \cdot (1 - w_v)$ です。

計算例

借入総額 4,000 万円、返済期間 35 年（420 回）、変動金利 0.4%、全期間固定金利 1.5%、変動分の割合を 50% とします。変動分・固定分はそれぞれ 2,000 万円です。

毎月の返済額は約 112,275 円、35 年間の総返済額は約 4,716 万円です。これは全額を変動で借りた場合の総返済額約 4,287 万円と、全額を固定で借りた場合の約 5,144 万円のちょうど中間にあたります。変動 100% と比べた差額の約 429 万円が、固定分を持つことで金利上昇に備えるための実質的な安心料といえます。

配分比率の決め方

変動と固定の割合に唯一の正解はありません。金利が将来上がらなければ変動の割合が多いほど総返済額は小さくなり、逆に金利が大きく上がれば固定の割合が多いほど上振れを抑えられます。当初の返済額の低さを優先するなら変動を多めに、金利上昇への備えを優先するなら固定を多めにするのが基本的な考え方です。この計算機の配分比率スライダーを動かし、月々の返済額と金利上昇後の総返済額の両方を見ながら、家計が許容できる範囲で納得できる比率を探すとよいでしょう。

金利上昇シナリオを据え置きから漸増・ショックに切り替えると、変動分にのみ金利上昇が反映され、合計総返済額が基準よりどれだけ増えるかを確認できます。固定分は金利が変わらないため、変動の割合が小さいほど上振れは小さくなります。なお、本計算機は返済額が毎年残高と残り期間で再計算される簡略モデルを用いており、5 年・125% ルールや未払利息までは扱いません。これらを含めた変動金利の精緻なストレステストを見たい場合は、住宅ローン変動 vs 固定ストレステスト を利用してください。

利用するときの注意点

ミックスローンは住宅ローン契約が 2 本になるため、事務手数料や印紙税など一部の諸費用が 2 本分かかり、手続きの手間も増えます。本計算機ではこの諸費用 2 本分を計算に含めていないため、実際の総支払額は表示より少し大きくなります。また、ミックスローンに対応していない金融機関や、組み合わせられる返済期間に制約がある金融機関もあります。借入額や住宅ローン控除を夫婦で増やす方法を検討している場合は、債務者の人数や控除の使い方が論点となるため、ペアローン vs 収入合算 vs 単独ローン比較 や 住宅ローン返済額計算 も合わせて確認するとよいでしょう。