最終更新: 2026-05-25

ペアローン・収入合算・単独ローン

夫婦や同居家族が住宅を共同で取得する際の住宅ローンの組み方には、主に 3 つの方式があります。単独ローンは 1 人だけが債務者となり、その 1 人の名義で借入総額を借ります。収入合算は 2 人の収入を合算して借入枠を広げる方式で、連帯債務型では両者が債務者となります。ペアローンは 2 人がそれぞれ別契約で借り入れ、2 本のローンを並行して返済します。3 方式は、債務者の数・住宅ローン控除の使い方・団体信用生命保険（団信）のカバレッジ・諸費用の点で異なります。

本ツールは、同じ借入条件をこの 3 パターンで並列計算し、それぞれの 13 年累計住宅ローン控除額・総返済額・諸費用・団信カバレッジ・みなし贈与リスクを横並びで提示します。中心となる指標は 正味メリット = 控除増分 − 諸費用増分（単独ローン基準）で、ペアローンや収入合算が単独と比較して総額でどの程度有利または不利になるかを示します。

3 パターンの違い

項目	単独ローン	収入合算（連帯債務型）	ペアローン
契約数	1	1	2
債務者	A のみ	A + B	A + B
住宅ローン控除	A のみ	持分按分で 2 人分	各借入に各自の限度額で 2 人分
団信加入	A	主債務者のみ	A + B（各自フル）
契約者死亡時の弁済	全額弁済	全額弁済	自身の借入分のみ
借入限度（控除枠）	A の枠のみ	各自の枠を持分按分で活用	各自の枠を独立活用
諸費用	1 契約分	1 契約分	2 契約分
離婚時の処分	比較的容易	共有名義のため困難	共有名義のため困難

収入合算には連帯債務型と連帯保証型の 2 種類があります。連帯債務型（フラット 35 等）では両者が債務者となり、控除を持分按分で 2 人分受けられます。連帯保証型（メガバンクで主流）では合算者は保証人扱いとなり、控除も団信も対象外です。本ツールは連帯債務型を前提に計算しています。

控除「2 人分使える」効果の定量化

住宅ローン控除の借入限度額（2026 年入居の例: ZEH 水準省エネ住宅で 3,500 万円、子育て・若者夫婦世帯で 4,500 万円など）は契約者ごとに独立して適用されます。借入額が単独契約者の限度額を超える場合、ペアローンで分割することにより控除枠を有効活用できます。

借入額が限度額を下回るケースでは、ペアローンと収入合算（連帯債務型）の控除額に大きな差は生じません。借入額が限度額を大きく上回るほどペアローンの優位性が高まる構造です。

諸費用の差

ペアローンでは契約数が 2 となるため、印紙税・登記費用・事務手数料が単独より増加します。

• 印紙税: 1,000 万〜5,000 万円の借入で 2 万円 / 契約。+2 万円程度
• 登記費用・司法書士手数料: +3〜5 万円程度
• 事務手数料（定額型）: 3〜5 万円 / 契約。+5 万円程度
• 事務手数料（借入額連動型・2.2% など）: 借入合計が同じであれば手数料合計もほぼ同額

合計で +5〜15 万円 が目安となります。実際の見積もりに合わせて「1 契約あたりの追加諸費用」を調整してください。

みなし贈与の論点

不動産登記の「持分比率」と「実負担比率」（頭金と借入の合計のうち各人が負担した割合）が乖離すると、その差額がみなし贈与とされ、年 110 万円の基礎控除を超える部分に贈与税が課税されます（国税庁タックスアンサー No.4411）。

例として A が借入の 70%・頭金の 80% を負担しているにもかかわらず登記持分を 50% とした場合、物件価格の約 20% 相当が贈与とみなされる可能性があります。物件価格 5,500 万円であれば約 1,100 万円が課税対象となり、贈与税負担は数百万円規模になります。

原則は「登記持分は実負担比率に合わせる」です。本ツールでは持分と負担の乖離額を自動算出し、年 110 万円を超える場合に警告を表示します。

団信カバレッジの差

配偶者死亡時の残債の扱いは、3 方式で大きく異なります。

• 単独 / 収入合算（主債務者死亡）: 団信で全額弁済され、残債はゼロになります
• ペアローン: 死亡した契約者の借入分のみ団信で弁済され、配偶者名義の借入は残債として残ります

ペアローン各 2,500 万円・5 年目で A が死亡した場合、A 分は弁済されますが、B 分の残債約 2,200 万円は B が単独で返済を継続する必要があります。生存配偶者の収入で返済を継続できるかが論点になります。

フラット 35 のデュエット（夫婦連生団信）はどちらか死亡時に全額弁済となる代わりに金利 +0.18% 程度の追加コストが発生します。本ツールはデュエット非加入を前提として計算しています。

離婚時の取り扱い

ペアローンの契約は離婚により自動的に解消されません。共有名義の不動産は両者の合意なしには売却・名義変更ができず、片方が住み続ける場合は相手の持分を買い取る（実質的に借換え）必要があります。一方が支払い不能となった場合、もう一方が連帯保証人として全額負担を求められるケースもあります。

離婚リスクを重視する場合は、契約解消が比較的容易な単独ローンが選択肢となります。実際の処理については弁護士・司法書士への相談が必要です。

計算例（借入 5,000 万円・ZEH 水準省エネ住宅・35 年・1.5%・頭金各 250 万円・持分 50/50）

単独ローン

• 月返済額: 約 153,092 円
• 13 年累計控除額: 約 318 万円（借入限度 3,500 万円が初期 12 年間で適用）
• 諸費用: 5 万円

収入合算（連帯債務型・持分 50/50）

• 月返済額: 単独と同一（同じ 1 ローン）
• 13 年累計控除額: 約 381 万円（各自 50% 按分で各 2,500 万円相当となり、いずれも限度内）
• 諸費用: 5 万円
• 正味メリット vs 単独: +63 万円

ペアローン（各 2,500 万円）

• 月返済額: A = B = 76,546 円（合計 153,092 円。単独と同一）
• 13 年累計控除額: 約 381 万円（収入合算と同水準）
• 諸費用: 10 万円（2 契約分）
• 正味メリット vs 単独: +58 万円（控除増分 +63 万円 − 諸費用増分 +5 万円）
• A 死亡時の残債: B の年末残高（1 年目時点で約 2,445 万円）

このケースでは控除メリットは収入合算とペアローンでほぼ同等ですが、諸費用の差で収入合算が +5 万円分有利になります。ペアローンの追加コストは「B が独立した債務者として団信に加入できる」「与信枠を最大化できる」というメリットの対価と整理できます。

判断軸の整理

「正味メリット」の金額差だけでは判断しきれない要素があります。

• 団信カバレッジを重視する場合: 単独ローン、またはフラット 35 デュエット付きの連帯債務型
• 離婚リスクを重視する場合: 単独ローン（契約解消が容易）
• 借入可能額の最大化を重視する場合: 収入合算またはペアローン
• 控除最大化を重視する場合: 借入額が単独契約者の限度額を大きく超えるならペアローン

本ツールの正味メリットを起点に、団信残債と贈与税リスクを照らし合わせて総合的に判断する想定です。

使い方

借入条件、2 人の持分・借入額・頭金、住宅区分を入力すると、結果サマリーに 3 パターンの 13 年累計控除額・諸費用・正味メリット（単独基準）が表示されます。警告メッセージは持分合計の不整合、ペアローン借入合計と借入総額の不一致、みなし贈与リスクの 3 種類が表示される構成です。スナップショット年を変更すると、各シナリオの年末残高と団信弁済後の残債が確認できます。

よくある質問 (FAQ)

ペアローン・収入合算・単独ローンの違いは何ですか

3 方式の主な違いは、債務者の数・住宅ローン控除の使い方・団信のカバレッジ・諸費用の 4 点に集約されます。単独は債務者が 1 人で、控除も団信も契約者のみが対象。収入合算（連帯債務型）は 1 契約で 2 人が債務者となり、控除は内部負担割合（≒持分比率）で按分されます。ペアローンは 2 契約 2 債務者で、控除と団信がそれぞれ独立して各自に適用されます。借入可能額の拡大と控除最大化を狙うならペアローン、契約構成のシンプルさと諸費用の抑制を優先するなら単独が選ばれる傾向があります。

ペアローンで住宅ローン控除はいくら増えますか

住宅ローン控除の借入限度額（ZEH 水準省エネ住宅で 3,500 万円、子育て・若者夫婦世帯で 4,500 万円など）は契約者ごとに個別に適用されます。例として借入 5,000 万円・ZEH 水準省エネ住宅・35 年・金利 1.5% のケースでは、単独では限度額 3,500 万円が上限となるため 13 年累計で約 318 万円。ペアローンで 2,500 万円ずつに分けると各人の借入が限度額の範囲内に収まり、13 年累計は約 381 万円となります。借入額が限度額を大きく超えるケースでは差はさらに広がります。

持分比率と借入比率がずれるとどうなりますか

不動産登記の持分比率と実負担比率（頭金と借入を合計した持分）が乖離すると、その差額がみなし贈与とされ、年 110 万円の基礎控除を超える部分に贈与税が課税されます（国税庁タックスアンサー No.4411）。

例として物件 5,500 万円で A が 70% を負担しているにもかかわらず登記持分を 50% とした場合、5,500 万円 × 20% = 1,100 万円相当が贈与とみなされる可能性があります。原則は「登記持分は実負担比率に合わせる」です。本ツールは持分と負担の乖離額を自動算出し、基礎控除を超える場合に警告します。

ペアローンの諸費用はどれくらい増えますか

ペアローンでは 2 契約となるため、印紙税・登記費用・事務手数料が増加します。概算で +5〜15 万円程度（借入額や手数料体系で変動）。定額型の事務手数料（3〜5 万円 / 契約）を採用している銀行では契約数の差が直接効きますが、借入額連動型（借入額 × 2.2% など）の場合は借入合計が同じであれば手数料合計も大きく変わりません。実際の見積もりを「1 契約あたりの追加諸費用」に入力すると正味メリットに反映されます。

配偶者が死亡した場合、ペアローンの残債はどうなりますか

団信のカバレッジはシナリオごとに異なります。ペアローンの場合、契約者死亡時に弁済されるのはその契約者名義の借入分のみで、配偶者名義の借入は残債として残ります。収入合算（連帯債務型）では主債務者死亡で全額が弁済対象ですが、連帯保証型では合算者は団信に加入できず、合算者の死亡では弁済が行われません。フラット 35 のデュエット（夫婦連生団信）はどちらか死亡時に全額弁済となる代わりに金利 +0.18% 程度の追加コストが発生します。単独ローンは契約者死亡で全額弁済です。

離婚した場合、ペアローンはどうなりますか

ペアローンの契約は離婚により自動的に解消されません。共有名義の不動産は両者の合意なしには売却・名義変更ができず、片方が住み続ける場合は相手の持分を買い取る（実質的に借換え）必要があります。一方が返済不能となった場合、もう一方が連帯保証人として全額負担を求められるケースもあります。離婚リスクを重視する場合は、契約解消が比較的容易な単独ローンが選択肢に入ります。実際の処理については弁護士・司法書士への相談が必要です。

産休・育休で所得が下がった場合、住宅ローン控除はどうなりますか

住宅ローン控除は所得税本則と住民税（年 97,500 円が上限）の範囲でしか還付されません。産休・育休等で所得が下がると、年末残高 × 0.7% で計算した控除可能額の全額を受給できないケースが発生します。本ツールは「年末残高 × 0.7% のフル受給」を前提に計算するため、所得が低いケースでは実際の控除額は表示値より小さくなる可能性があります。所得別の精緻な控除額は住宅ローン控除シミュレーターで各人別に確認してください。