最終更新: 2026-05-24

変動金利と全期間固定の比較

変動金利型住宅ローンとは、市場金利の変動に応じて適用金利が定期的に見直されるローンです。全期間固定（フラット 35）は返済開始時の金利が完済まで固定されます。2026 年現在、変動の優遇後適用金利は 0.5〜1.0% 帯、フラット 35 は 2.71% 帯であり、初期金利だけを見れば変動が低くなります。ただし変動には将来の金利上昇リスクと「5 年ルール・125% ルール」による未払利息の蓄積が伴うため、初期金利の比較だけでは 35 年間の総返済額の優劣は決まりません。両者を同じ条件で並べて初めて差が見えるのがこの比較の要点です。

損益分岐の金利上昇幅

両方式の有利・不利が入れ替わる境目を示す指標が損益分岐の金利上昇幅です。これは「変動金利が今後どこまで上昇すると、35 年累計の総返済額が固定金利と等しくなるか」を表す上昇幅 Δ% で定義されます。変動の総返済額は金利上昇幅とともに増えるため、ある Δ% を境に固定を上回ります。Δ% が大きいほど、相当の金利上昇が起きるまで変動が有利であることを意味します。

たとえば借入 4,000 万円・35 年・変動 0.85% / 固定 2.71% の条件では、損益分岐は概ね +1.5〜+2.0% 帯に来ます。これは「金利が今後 +1.5〜+2.0% を超えて上昇しなければ変動が有利、超えるなら固定が有利」という意味です。

5 年・125% ルールが効く銀行と効かない銀行

メガバンク・楽天銀行・住信 SBI・au じぶん銀行・イオン銀行などの主要行は「5 年ルール・125% ルール」を採用しており、金利が上昇しても月返済額は 5 年間据え置き、5 年経過後の見直しでも従来の 1.25 倍が上限となります。一方でソニー銀行・PayPay 銀行・SBI 新生銀行などは非採用で、金利上昇が翌月以降の返済額に反映 されます。採用行は月返済額の急変を抑える代わりに後述の未払利息という潜在負担を抱え、非採用行は未払利息が構造上発生しない代わりに金利上昇分を返済額の変動として借り手が直接負担します。

未払利息

5 年ルール採用行で起こる固有の現象が「未払利息」です。金利が大きく上昇し、5 年ルールで据え置かれた月返済額が その月の利息分を下回った とき、差額が未払利息として積み上がります。たとえば月利息 13 万円・月返済 11 万円なら、差額 2 万円が毎月未払利息として蓄積。元金は 1 円も減らず、残高は事実上膨らみ続けます。

未払利息は①繰上返済時に先に充当、②完済時に一括精算、というルールで処理されるため、月返済額は据え置かれていても完済時に多額の精算が必要になることがあります。

計算例: 借入 4,000 万円・35 年・5 年目から +2% 上昇

• 入力条件: 借入 4,000 万円、変動 0.85%、固定 2.71%、35 年返済、5 年・125% ルール採用行、5 年目から金利が +2% 上昇（=2.85%）

固定金利の総返済額:

• 月返済 ≈ 147,540 円
• 35 年累計 ≈ 6,197 万円（うち利息 2,197 万円）

変動 +2% シナリオ:

• 年 1-4: 月返済 110,033 円（0.85% で初期算出）
• 年 5: 5 年ルール採用のため返済額据え置き 110,033 円。金利は 2.85% に上昇し、内訳が大きく利息寄りに
• 年 6 で 5 年ルール見直し: 新金利 2.85% で残 30 年・残高で再計算。125% ルールの上限（110,033 × 1.25 = 137,541 円）が適用
• 年 11、16、21、26、31 でも 5 年ごとに見直し（その時点の残高と現行金利で再計算）

この条件では、+2% 程度なら変動が依然として有利、+2.5〜+3% 帯で固定と逆転する、という範囲に落ち着くのが一般的です。

125% ルールの上限の累積

125% は「直前 5 年の返済額の 1.25 倍」が上限であって、当初返済額の 1.25 倍ではありません。5 年経過で 1.25 倍、10 年経過でさらに 1.25 倍 = 当初比 1.5625 倍、15 年で 1.953 倍、20 年で 2.441 倍 と階段状に拡大する可能性があります。さらに、返済額が抑えられている間に未払利息が積み上がるため、月返済額が抑えられていても完済時の負担は別途残ります。

ストレステスト幅 +1% / +2% / +3% の妥当性

住宅ローン変動金利は 2009-2024 の 15 年間ほぼ横ばいでしたが、2024 年 3 月の日銀マイナス金利解除を境に状況が変わりました。2025 年 12 月には政策金利が 0.75%（約 30 年ぶり水準）に達し、エコノミスト調査では 2026 年末までに 1.0% 到達の見通しもあります。住宅ローン変動金利への波及で、優遇後適用金利は既に 0.3〜0.5% 帯から 0.8〜1.0% 帯へ +0.5% ほど上昇しました。今後 5〜10 年で 追加 +1〜+2% は現実的な範囲、+3% は過去 30 年で発生していない領域であり、上限側の参考値として位置付けられます。

変動と固定のどちらを選ぶか

損益分岐の金利上昇幅は、変動と固定のどちらを選ぶかを判断する軸になります。想定する将来の金利上昇幅が損益分岐値より小さいと考えるなら変動、大きいと考えるなら固定が総返済額の面で有利です。一般論としては、(1) 10〜15 年程度の短期で完済する予定なら金利上昇の影響を受ける期間が短く変動が有利になりやすく、(2) 借入額が大きく 35 年と長期で家計の固定費を予測したい場合は固定の安定性が向く、という傾向があります。

このツールでは、借入条件・金利・銀行タイプを入力すると損益分岐の上昇幅が判定として表示され、チャートで 5 シナリオの月返済額の推移を比較できます。スライダーで任意の年に絞れば、その年の各シナリオの月返済額を確認できます。月返済額の目安は 住宅ローン返済額計算、無理なく借りられる上限額は 住宅ローン借入可能額シミュレーター でそれぞれ試算できます。