最終更新: 2026-05-25

住宅ローン借換の仕組みと損益分岐点

住宅ローンの借換（リファイナンス）とは、現在の住宅ローンを別の金融機関のローンに切り替え、金利の引下げや返済条件の変更を図る手続きを指します。借換によって経済的に得をするかどうかを左右するのが諸費用回収月数（ブレークイーブン）です。借換時には事務手数料・印紙税・登録免許税・抵当権設定費用・司法書士報酬などで、一般に借換額の 2〜3% の現金が必要になります。月々の節約額でこの諸費用を回収し終える前にローンを完済・売却・再借換した場合は、総額では持ち出しが上回ります。

本シミュレータは、現行ローンと借換先の条件を入力するだけで以下を一括算出します。

• 月々の節約額（現行の月額返済 − 借換後の月額返済）
• 諸費用を回収する月数（諸費用 ÷ 月々の節約額）
• 完済までトータルで節約できる純金額
• 月単位の残高推移（現行 vs 借換後）

デフォルトは「2018 年に 1.5% 固定で借りた残債 2,000 万円を、2026 年現在の 0.5% 変動に借換える」という現実的なシナリオです。

計算式

月々の元利返済額（PMT）

元利均等返済の月額は Excel の PMT 関数と同じクローズドフォーム：

ここで L は借入額（円）、r は名目年利（1.5% なら 0.015）、n は返済月数（年数 × 12）。

借換後の借入額は 現残債 + 諸費用 で計算します。多くの場合、諸費用は手元現金から払わず借換額に上乗せするためです（手元現金で払う場合は諸費用欄を 0 にしてください）。

諸費用回収月数（ブレークイーブン）

月々の節約額が 0 以下のときは借換に経済合理性がありません（金利目的の借換は意味なし）。

生涯純節約額

n₀ は現行の残月数、n₁ は借換後の返済月数。借換後に返済期間を再び 35 年などに延ばすと、月々は楽になっても利息総額は増えることがあります。本値がマイナスなら「月々は楽だが生涯では損」のサインです。

「借換 3 条件」と判定の目安

業界で長く語られる経験則が借換 3 条件です：

1. 残期間 10 年以上
2. 残債 1,000 万円以上
3. 金利差 1% 以上

3 つすべてを満たせば諸費用を回収できる可能性が高い、という経験則です。ただし 2020 年代以降は変動金利が 0.3% 前後まで下がり、現行 1% 台でも金利差 0.7% で十分得をするケースが増えています。3 条件は出発点として、本ツールの諸費用回収月数で最終判定するのが正しい使い方です。

回収月数の区分と一般的な解釈は次のとおりです。

住宅ローン控除と借換のタイミング

住宅ローン控除（年末残高 × 0.7%・最長 13 年）の期間中に借換えると、控除残期間が短縮される場合があります。具体的には：

• 当初取得時の控除期間 13 年が、借換時点で残 N 年となっていれば、借換後ローンに対しても残 N 年分のみ控除が継続
• 借換に際して**「適用要件」を再度満たす必要がある**（借入金の使途が住宅取得目的の借換であること、返済期間 10 年以上など）
• 控除期間中の借換は、控除終了後の借換に比べて節税ロスが発生することがあるため、控除終了を待ってからの借換も選択肢

実質金利（表面金利 − 0.7%）で考えれば、現行 1.5% は実質 0.8%、借換先 0.5% は実質 −0.2% となります。控除期間中はそもそも実質金利がかなり低いので、金利差だけで判断すると控除終了後の借換の方が合理的なケースが多いのが実情です。

借換で総支払が増えるケース

借換は月々の返済額が下がっても、総支払額では増える場合があります。代表的な要因は次の 4 つです。

期間延長による月々の圧縮

残期間 20 年のローンを借換時に新たに 35 年へ延ばすと、月々の負担は大きく下がります。一方で利息を払う期間も延びるため、月々の節約額 × 借換後の残期間、すなわち生涯純節約額がマイナスに転じることがあります。月々の返済額の低下と総支払額の増減は別の指標であり、生涯純節約額で確認します。

諸費用見積もりの過小評価

広告表示の諸費用は最小ケースを示すことが多く、実際には借入額連動の事務手数料（2.2% タイプ）・登録免許税・印紙税・司法書士費用・抵当権の抹消および設定費用などが加わります。借換額 2,000 万円であれば 50〜80 万円程度になるのが一般的です。試算には仮審査時の諸費用見積書の金額を用います。

団信の保障内容変更

借換に伴い団信（団体信用生命保険）を切替えると、ガン特約・三大疾病特約などの保障内容が変わります。健康状態によっては新団信に加入できず、借換自体が成立しない場合があります。

変動金利への借換と将来の金利上昇

現在の変動金利 0.3〜0.5% は歴史的な低水準にあります。金利が将来 +2pp 上昇した場合の月々返済額は、本ツールの「借換後の金利」欄に上昇後の想定金利を入力すると試算できます。固定 1.5% から変動 0.5% への借換は、上昇シナリオでも返済を継続できる家計余力が前提となります。

このツールが扱わないこと

• 諸費用の内訳明細：合計額のみを扱います。事務手数料の方式（定額型 vs 借入額連動型）の比較は手動で行ってください。
• 住宅ローン控除の還付額変化：実質金利の計算には反映していません。控除期間中の借換は別途試算が必要です。
• 団信切替の保障内容変化：保障の質的変化は経済合理性以外の論点です。
• 金利優遇の段階構造：「当初 10 年 0.5% → 11 年目以降 1.2%」のような段階金利は一律の単一金利として扱います。実際の総支払額は、各段階の金利で別途試算してください。

借換が経済的に得かどうかは、月々の返済額の低下幅ではなく、諸費用回収月数と生涯純節約額で判定します。借換 3 条件を満たし、回収月数が居住予定期間より短く、生涯純節約額がプラスである場合に、借換による経済的メリットが確認できます。借換後の毎月返済額の詳細は住宅ローン返済額計算で、借入可能額の目安は住宅ローン借入可能額シミュレーターで試算できます。