最終更新: 2026-05-24

繰上返済とは

住宅ローンの繰上返済とは、毎月の定期返済とは別に元金の一部を前倒しで返済する手続きです。返済した元金には以後の利息がかからないため、総支払利息が減ります。一方で、住宅ローン控除は年末残高に応じて決まるため、残高が減ると控除額も減少します。本シミュレーターは、一括繰上返済を「繰上なし」「期間短縮型」「返済額軽減型」の 3 シナリオで並列計算し、正味メリット = 利息軽減 − 控除減損 − 手数料 を算出します。

期間短縮型と返済額軽減型

繰上返済の反映方法には 2 つの方式があります。

• 期間短縮型: 月返済額は変えずに、繰上分だけ完済時期を早めます。利息軽減効果が大きいのが特徴です
• 返済額軽減型: 完済時期は変えずに、月返済額を減らします。家計の余裕が増えます

例えば借入 4,000 万円・1.5%・35 年・5 年目に 300 万円を繰上返済する場合、期間短縮型の方が利息軽減が大きくなる傾向があります。本ツールでは両方式の結果を同時に確認できます。

住宅ローン控除の減損

住宅ローン控除は年末残高の 0.7% が控除対象です。繰上返済で残高が減れば、その分だけ控除も減ります。利息軽減のメリットと控除減損のデメリットは同時に発生するため、両者を差し引いて正味の効果を見る必要があります。

例えば 100 万円繰上返済すると、その年以降の各年で最大 100 万円 × 0.7% = 7,000 円の控除が失われます。これが残りの控除年数分積み重なれば、繰上返済の利息軽減効果を上回る場合もあります。本ツールは「控除減損」を独立して計算し、正味メリットから差し引いて表示します。

繰上返済の実行時期

一般的な目安は、控除期間（新築は最初の 13 年、中古は 10 年）が終わってからまとめて繰上返済する方法です。控除期間中の繰上返済は控除減損を伴うため、控除率 0.7% を下回る金利の住宅ローンでは繰上返済のメリットが小さくなります。

控除期間外（14 年目以降）の繰上返済は控除減損ゼロで、純粋に利息軽減のメリットのみを得られます。本ツールで「繰上返済の実行年」を 14 年目に設定して結果を比較すると、この差が明確に見えます。

計算例: 借入 4,000 万円・5 年目に 300 万円繰上

具体例を追います。

• 入力条件: 借入 4,000 万円、金利 1.5%、35 年返済、繰上 300 万円、5 年目に実行、ZEH 通常で限度 3,500 万円

繰上なし（基準）:

• 月返済 ≈ 122,460 円
• 35 年累計 ≈ 5,144 万円（うち利息 1,144 万円）
• 控除累計 ≈ 約 290〜310 万円（年末残高ベース）

期間短縮型:

• 月返済不変 122,460 円
• 完済年 ≈ 32 年（約 3 年短縮）
• 利息軽減 ≈ 80〜100 万円
• 控除減損 ≈ 数万円〜10 万円

返済額軽減型:

• 月返済が約 1 万円減（≈ 112,400 円）
• 完済年 35 年（不変）
• 利息軽減 ≈ 50〜70 万円
• 控除減損 ≈ 期間短縮型と同程度

正味メリットを比べると、多くの場合は期間短縮型の方が大きくなりますが、家計のキャッシュフローを優先する場合は軽減型を選ぶ余地もあります。

期間短縮による残期間 10 年未満の影響

住宅ローン控除の適用要件のひとつに「返済期間が通算 10 年以上」があります。期間短縮型の繰上返済で通算返済期間が 10 年を下回ると、その年以降の控除がすべて適用されなくなります。例えば当初 12 年で借りた契約者が 5 年目に大きく繰上返済し、残期間を通算 11 年から 9 年へ縮めた場合、控除全体が適用外となります。本ツールはこの条件に該当する入力を検知して警告を表示します。

返済額軽減型は完済年が変わらないため、この条件に該当しません。

繰上返済と投資の比較

手元資金を繰上返済に充てるか投資に回すかは、繰上返済を検討する際によく挙がる論点です。判断の基本軸はローン金利と期待リターンの比較で、住宅ローン金利 1.5% に対して期待リターン 3% の運用なら、理論上は運用が有利になります。ただし運用には元本割れのリスクと運用益への約 20% の課税が伴う一方、ローン金利の節約は確実なリターンに相当します。

本ツールが算出する正味メリットを年率換算すると、運用の期待リターンと直接比較できます。例えば 100 万円の繰上返済で正味 15 万円のメリット（10 年で実現）なら、年率は約 1.4% です。期待リターンが 1.4% を上回れば運用、下回れば繰上返済が有利という関係になります。

使い方

借入条件・繰上返済額・実行年・控除関連の情報を入力すると、結果セクションに期間短縮型と返済額軽減型それぞれの正味メリットが表示されます。チャートでは 3 シナリオの残高推移を比較でき、控除減損・通算 10 年未満・限度額超過の各条件に該当する場合は対応するメッセージが表示されます。利息軽減・家計のキャッシュフロー・控除維持のいずれを優先するかに応じて、これらの結果を比較できます。