住宅ローン返済額計算

最終更新: 2026-05-08

元利均等返済とは

元利均等返済とは、ローン返済額（元金の一部＋利息）を毎月一定額に揃える方式です。毎回同額を支払うため家計管理が容易であり、国内の住宅ローンの大半がこの方式を採用しています。

毎回の支払額のうち元金と利息の内訳比率は返済初期から末期にかけて変化します。初期は利息の割合が大きく、後期に向かって元金返済の比重が増えていきます。

これとは対照的に、毎回の元金返済額を一定にする方式を「元金均等返済」といいます。元金均等の方が総支払利息は少なくなりますが、初期の月返済額が重くなります。

月々の住居費の内訳

住宅ローンの月額として銀行が提示するのは、元金＋利息（元利均等返済額）のみです。実際に毎月の口座から出ていく住居費は、これに以下が加わります。

以下は本ツールの集計対象外です。

• 地震保険（火災保険料の 30〜50% 相当）
• マンションの管理費・修繕積立金（月 2〜4 万円）
• 戸建ての自己修繕積立（月 1〜3 万円相当）

元利均等返済の計算式

元利均等返済額の導出

借入元本を $L$、名目年利を $r$（例：1.5% なら $r = 0.015$）、返済月数を $n$（年数 $\times 12$）、月利を $r_{m} = r/12$ とします。

毎月の支払額を $P$ とすると、各月末に支払う $P$ からまず当月の利息 $B_{t-1} \cdot r_m$ が差し引かれ、残りが元金返済に充当されます。残高の漸化式は以下のとおりです。

この漸化式を $B_0 = L$、$B_n = 0$（完済）の条件で解くと、一定月額 $P$ が次式で求まります。

$n$ が増えると分子の寄与が小さくなるため月額は下がりますが、支払回数も増えるため総支払利息は増大します。

任意月の残高

$m$ か月経過後の残高は閉形式で求まります（$P_{\text{eff}}$ は通常返済＋繰上返済の合計）。

右辺第 1 項は「元本を複利で膨らませた仮想残高」を表し、第 2 項は「これまでの支払が元本返済に充当された分」を表します。その差が実際の残高です。

計算例

条件：借入額 4,000 万円、金利 1.5%（固定）、35 年返済（420 回）

月利 $r_m = 0.015/12 = 0.00125$ として上の計算式に代入すると、以下のようになります。

これに固定資産税（年 15 万円 → 月 12,500 円）と火災保険（年 5 万円 → 月 4,167 円）を加えると、月々の総住居費は約 139,140 円となります。

返済総額は 122,473 円 × 420 回 ＝ 約 5,144 万円で、このうち利息は約 1,144 万円（元本 4,000 万円に対して 28.6% の追加コスト）になります。

繰上返済の効果

毎月繰上（期間短縮型）

毎月の元利均等返済額に加えて追加額 $\Delta P$ を元金に充当し、完済を前倒しにする方式です。完済月 $n^*$ は以下の式で求まります。

上の例（借入 4,000 万円・1.5%・35 年）で毎月 1 万円追加繰上する場合、$P_{\text{eff}} = 132{,}473$ 円となります。計算すると $n^* \approx 393$ か月（約 32.8 年）となり、返済期間が約 27 か月短縮され、節約利息は約 120 万円になります。

一括繰上

ボーナス・退職金・親族からの贈与などを特定の年にまとめて元金に充当する方式です。投入タイミングが早いほど将来利息が多く節約でき、グラフでは残高線に明確な屈折が現れます。

住宅ローン控除期間（新築は最長 13 年）は、年末残高の 0.7% が所得税・住民税から還付されます。この期間に大きく繰上すると残高が減り、還付額も減ります。

そのため、控除期間中は繰上を抑えて手元資金を温存し、控除終了直後にまとめて一括繰上するのが総支払コストの観点では合理的な場合が多いです。ただし、収入減リスクや教育費の集中など、手元流動性を優先すべき局面では、この限りではありません。

期間短縮型と返済額軽減型の比較

繰上返済には「期間短縮型」（残期間を短くする）と「返済額軽減型」（次回以降の月額を下げる）の 2 方式があります。本ツールは期間短縮型で計算しています。

月々のキャッシュフローが苦しい場合や、子どもの教育費が近い場合は、返済額軽減型も検討に値します。

活用と判断基準

無理なく払える借入額の逆算

銀行の審査上限（額面年収の 30〜35% 返済比率）は「貸してくれる上限」であって、「払い続けられる上限」ではありません。

手取り月収の 25% 以下を住居費の目安とするなら、「月々の総支払額 = 手取りの 25%」となる借入額を逆算すると安全圏に収まりやすいです。本ツールの借入額スライダーを動かして確認できます。

年収ベースの返済可能額の逆算は 住宅ローン借入可能額シミュレーター もあわせてご参照ください。

フラット 35 vs 変動金利のシナリオ比較

本ツールのシナリオ比較機能（複数シナリオの並列表示）で、フラット 35（1.5% 固定）と変動想定（0.5%、ストレス 2.5%）の月額差を比較すると、「固定の上乗せ金利が金利保険料として払う価値があるか」を数字で判断できます。

借入 4,000 万円・35 年では、金利 1.5% と 0.5% の月額差は約 1.9 万円で、これが毎月の「金利保険料」に相当します。

なお、物件価格に対する借入比率が 90% を超える場合、フラット 35 では「9 割超プラン」が適用され、金利が上乗せされます。上記の比較をする際はこの点にも注意してください。